扩充资本不只租金贷：蛋壳公寓众筹十余次

本篇文章2743字，读完约7分钟

关于长期租赁公寓推高租金的说法很多。其中，外界质疑的是，长期租赁公寓的经营者如紫茹公寓、蛋壳公寓等，通过全租户的信用来支持自身的资本扩张，即在获得足够的资本后，长期租赁公寓的经营者会受到高价的诱惑，签下更多的房东，抢占更大的市场份额，随之而来的是租金的上涨。

以蛋壳公寓为例。蛋壳公寓成立三年来，采取了多种融资方式。今年，它已经经历了两轮融资，融资金额为1.7亿美元。此外，国家商报记者注意到，蛋壳公寓也通过众筹、租金贷款和资产证券化扩大了资本。

例如，最近发布的“天丰-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”总规模为2.035亿元，分为优先和二级资产支持证券，其中优先募集规模为1.85亿元；二次筹资规模为1850万元。

成立三年后，它已经十多次寻求众筹融资

蛋壳公寓成立于2015年初，是一家具有代表性的互联网长期租赁公寓运营商。这是一个较早进入长期租赁公寓市场的大品牌公寓，其产品形式包括合租公寓、全租公寓等。它旨在满足城市年轻白领多样化的生活需求。目前，已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京等8个市场，管理17万多套公寓。两年前，蛋壳公寓在一次路演中说，北京只有5000套公寓。

《国家商报》记者从北京众筹网络科技有限公司(以下简称众筹)官方微信公众账户上了解到，2016年，蛋壳公寓在众筹平台上发行了十多套融资资产包，众筹金额从数万元到数十万元不等，这些资产包由10套持有期相同的公寓资产组成。众筹资产主要由三部分组成:公寓组装成本，主要是硬件、家具、家电和软包装成本；启动租金，第一个三个月的启动资金支付给房东；房东的押金，即1-2个月的住房押金，应在到期时支付并退还。就收入而言，股息按月支付。对于蛋壳资产包的具体月收入构成，月租金收入从支付给房东的月租金和房屋的月维护费用中扣除。蛋壳公寓在当时的路演中说，蛋壳公寓通常以三赔一的方式向房东付款。因此，众筹就是以资产组合下的预期净现金流入作为新房子的初始资本来获得融资。

以12套蛋壳公寓为例，众筹平台推出该项目时，称资产组合由10套公寓和34套公寓组成，租期5年，总投资75.423万元，投资方出资57万元，占收益权的62%。项目方(即蛋壳公寓经营主体——紫梧桐(北京)资产管理有限公司)出资184，230元用于经营管理。蛋壳公寓在路演中说，当时的平均租金收入是2300-2500元/间。然后，按照支付房东一付三的方式，融资金额为12包蛋壳的公寓可以启动几十套新房子。

根据蛋壳公寓在众筹平台上的路演记录，蛋壳公寓商业智能负责人陈总以11套蛋壳公寓发行为例介绍了资产组合的高收益。陈总当时说，11套蛋壳公寓是10套5年期公寓，计划集资金额为6.38万元。据估计，5年总回报率将超过200%，年回报率将在40%左右。与此同时，蛋壳公寓将在第一次分红时提供11包之前出租的利润

蛋壳公寓的陈先生也在上述路演中介绍了蛋壳公寓的收入增长策略。陈先生说，对于租赁市场来说，有两个重要组成部分，一是获得住房；第二，根据住房利润。第一年，蛋壳公寓抢走了市场的房子和按常规利润定价的权力。第二年，我们开始扩大利润率，收获租金增长的红利。陈先生以上海荣泽嘉园和建国门花桥村为例，两地第二年的市场增长率分别达到17%和20%。

通过租户信贷寻求财务杠杆

除了众筹模式，租贷也是一种资本扩张模式。

《商业日报》记者在蛋壳公寓应用中看到，以月租3190元的房子为例，付款方式主要分为三种:年付款、半年付款和月分期付款。这三种方式除了支付相应时期的相同金额的押金和租金外，还需要支付相应的服务费和维修资金。三种支付方式下的服务费和维修费分别为649元/年、2525元/年和3061元/年。从这个角度来看，每年支付是最具成本效益的，但支付13个月的租金和支付7个月半年的租金压力很大。值得注意的是，半年内支付的服务费和维修费与分期支付的相差不远。

至于按月分期付款，蛋壳公寓应用介绍说，付款方式是蛋壳公寓帮助租户和第三方金融机构的分期租赁贷款服务，分期利息和手续费由蛋壳公寓承担。在支付第一个月的租金后，按月分期付款用户将根据平台协议在指定的分期付款平台上偿还贷款。据新华网(603888，诊断单元)此前报道，蛋壳公寓与仁迈公司合作进行消费金融业务的分期付款。

一个蛋壳公寓的管家告诉《国家商报》记者，租户可以选择按月付款和分期付款的方式。签订房屋租赁合同后，他们还应该和与蛋壳公寓合作的金融公司签订贷款合同。之后，租户每月向金融公司支付租金，一年的租金实际上已经支付给蛋壳公寓。目前，合作金融机构有分期付款、微型银行、分期付款和随意购买。因为没钱，这家公司已经停产了。按照蛋壳公寓支付房东一付三的方式，资金会在此期间沉淀，有错配的可能。

蛋壳公寓创始人兼首席执行官高静此前表示，在未来6个月内，蛋壳公寓将加快市场发展，在新线快速布局更多城市，并在今年年底前实现管理30万套公寓的目标。

完成两轮融资的abs已发行超过2亿元人民币

蛋壳公寓官方网站显示，今年以来，蛋壳公寓已经完成了两轮融资，融资总额达1.7亿美元。此外，根据国浩律师事务所官方网站的公告，蛋壳公寓还于8月份成功制定了“天丰-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，计划总资金规模为2.035亿元，已获得上海证券交易所出具的上市转让无异议函。根据公开信息，资产支持特别计划的原始股东是蛋壳公寓。资产支持专项计划根据不同的风险、收益和期限特征分为优先和二级资产支持证券，其中优先募集规模为1.85亿元；二次筹资规模为1850万元。

一位金融行业官员告诉《国家商报》，资产支持型证券确实可以增加蛋壳等长期租赁公寓的资本杠杆，理论上，通过资产支持型证券加上杠杆扩大规模的游戏可以永远持续下去。然而，在实践中，资产支持证券作为一种标准化的金融产品，涉及经纪人、信托、评级、信用增级、交易所和其他机构的参与，这些机构将评估发行人的资格、杠杆水平和操作风险。因此，增加杠杆的规模实际上会受到很大限制。

关于租赁消费贷款的资金沉淀和期限错配问题，中联基金分析，建议确保租金支付合同的期限与贷款期限相匹配；其次，要充分披露贷款行为，不能通过故意引导或隐瞒信息来诱导租户选择消费贷款；另外，要适当控制消费贷款支付租金的比例。一方面，我们可以考虑与其企业净资产挂钩的比例。毕竟，这是一种债务融资行为。另一方面，我们也可以适当控制消费贷款支付的租金占所有租赁行为的比例；最后，对批发支付租金的使用进行适当监督，主要用于扩大主营业务，防止挪用风险。当然，国内银行没有账户管理功能，任何业务模式都存在属于企业自有自由资金的现金管理问题，不完全属于企业自有资金。监督资金的性质和使用是一项挑战。

来源：荆州新闻