揭秘长租公寓杠杆游戏：自如推出年付贷产品

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长期租赁公寓的商业模式变得越来越混乱。

如果我爱胡景晖，我家的前副总裁(000560)，长期租赁公寓真的会爆炸吗？

由于这次租房事件，长期租房已经完全进入了公众的视野。在此之前，即使作为房东和房客，许多人对长期租赁公寓行业知之甚少。

在这一轮舆论战中，以自由和蛋壳为代表的龙头企业被指责破坏市场秩序。在这方面，《国家商业日报》的记者们进行了不事先通知的访问，以便在这群不匹配的截止日期下客观地恢复游戏性。

免费:6月份将启动年度贷款，9月份房屋将关闭或全面降价

作为连锁家居旗下o2o长期租赁公寓品牌，免费商业模式极具代表性。在这种模式下，企业主要通过互联网获得客户，因此不需要支持线下商店，这大大节省了运营成本。与连锁店收取代理费的方式不同，自由经营的方式是先与房东签约，然后装修，再转租给承租人，即所谓的“二房东”。

据《国家商报》记者报道，在免费房屋租赁中，租户通常需要支付一套三套。鉴于这个棘手的问题，租金分期付款很早就被探索出来了。现阶段，租户可选择使用京东白条或与中国对外经济贸易信托有限公司签订贷款合同完成分期付款，手续费为月租金与月服务费之和的6.27%。

《国家商报》的记者联系了一位房东，表示希望一次收一年的房租。对方告诉记者:“我们在6月推出了年度贷款产品，你可以用你的贷款、抵押和自由合同自由偿还本金和利息。贷款人是一家网上银行，条件是每年多15天的空期，即免租期。”

也就是说，如果房东想一次收取一年的租金，银行会在签署这份年度贷款产品后，以贷款的形式提前向房东支付一年的租金。从银行的角度来看，他们有一个单一的贷款合同，只要个人信用信息没有问题，他们将非常愿意贷款。但事实上，这些贷款的最终目的地是免费的。也就是说，你可以自由地使用大量租户的信用来为他们的资本扩张进行信用背书。

当记者对贷款风险表示担忧时，该工作人员表示:“以目前的规模和品牌，不存在这样的风险。我们第一轮融资40亿元，主要由红杉资本和腾讯投资。因为房子贷款，我可以自由地与自己的品牌结婚，而品牌是最珍贵的。”

当工作人员听到“蛋壳也被引用”时，他说，“我有没有告诉过你，每个月还有500多元？一些小公司很快就成立了，它们的流程没有标准化。”。

他说了两次，建议你在八月底前完成合同。由于最近北京市住房和城乡建设委员会的采访和干预，你可能会从9月到10月开始降价。

蛋壳:每月租金必须签署后，4年的贷款房屋托管

从2015年到2018年，蛋壳在三年内有10万间房子。今年年初，蛋壳完成了1亿美元的第二轮融资，由中国文化和高蓉资本共同牵头投资。

一位蛋壳管家告诉《国家商报》，在其他长期租赁公寓品牌中，月租金是最贵的，季度和年度租金会更便宜。然而，在蛋壳，无论是每月或半年或一年，总年租金是一样的。

当记者问及每月还款是否需要贷款时，该工作人员回答说:“将会以你自己的名义与银行签订贷款合同，由蛋壳提供担保，贷款利息和手续费将由蛋壳承担，非常划算。许多银行如中国建设银行(601939，诊断)(香港股票00939)是我们的合作银行。你的贷款非常安全，不会有任何风险。”

他还说:“如果你申请贷款，你会按月还钱给银行，蛋壳会得到银行给的一年租金，我们的付款会更快。”

当记者问他是否可以选择不贷款时，这名工作人员直言不讳地说:“如果你选择按月付款，就必须贷款。”

于是，国家商报的记者又联系了另一个蛋壳管家作为房东，借口把房子租给蛋壳，并提出了一年租金的要求。另一方说:“公司没有房东的年薪制，租金的支付方式是抵押一次付清三次。现在，蛋壳只有这种付款方式，而且他们定期付款。”。也就是说，蛋壳将第一次支付房东四个月的租金。合同期满后房屋关闭，如有损坏，将从押金中扣除。

值得一提的是，国家商报记者了解到，蛋壳目前已经停止收集3年的房子，并开始签署至少4年。然而，如果你能签一份5年甚至更长的合同，你可以提供更高的价格。

专家:你可以考虑建立租赁业务准备金制度

这些天来，我很喜欢我家的前副总裁胡景晖，他以高于市场价格20% ~ 40%的价格炮轰自由、蛋壳等长期出租公寓的经营者来争夺住房，这也从一个方面反映了中介的迅速扩张。

"似乎整个公司都在全速运转。"自由工作人员告诉《国家商报》记者，“租房时间短，速度快，三天内就可以装修和出租。”

通过金融工具的运用，这些长期租赁公寓可以在短时间内聚集大量资金，并一次又一次地进行“租-贷-租”运作，使其成交量迅速扩大。

即使是像紫游这样的龙头平台，其租金分期方式和年还贷产品也屡遭质疑，目前仍未完全澄清。

事实上，Freely和蛋壳之间的竞争也体现在客户获得期的各个方面。在这一轮暗访中，一些自由工作人员透露，我们在xx社区正在做的一些蛋壳是我们没有开发的房子。在蛋壳的早期，以高价收集房屋是非常激烈的。现在，许多房主已经接受了降价的“面试”，他们刚刚接管了一套从蛋壳里取出的房子。

记者注意到，在长期租赁公寓的发展初期，规模优势是最重要的，要占领市场，就要不断扩大住房。据业内人士称，住房是真正的行业壁垒。

8月19日，这些中介机构承诺将他们所有的存量房屋投入市场，包括80，000套免费房屋、20，000套公寓和20，000套蛋壳公寓。当时，公众舆论一片哗然，对这些中间人的能力惊叹不已。

高速扩张必然带来巨大风险。在如此长的金融游戏操作链中，任何出错的环节都可能是致命的。

北京市房地产中介行业协会秘书长赵在接受《商业日报》采访时表示:“在租购并举的政策背景下，为解决住房租赁问题，应鼓励企业采取一定的金融创新措施。”

他说:“当然，盲目扩张会带来风险。不过，从目前的租赁市场容量来看，空的房源仍有很大增加。”

在监管层面，赵建议:“可以考虑建立类似银行存款准备金的租赁业务准备金制度。各租赁企业根据业务量缴纳备用金。一旦出现风险，它可以从储备基金中弥补。”

(为了保护记者的人身安全，这位记者用化名签名)

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来源：荆州新闻