土拍遇冷 杭州南京楼市从卖方市场转向买方市场

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三个月前，如果说任何一个城市的房地产市场都是最热的，那么杭州绝对可以名列前茅。当时，杭州刚刚实施了摇号购房政策。在限价令和摇号政策的影响下，二手房价格的天翻地覆意味着《摇出一份大奖》中的新房可以“赚”几十万元甚至几百万元。

巨大的差价也使得参与购房的团队越来越庞大。一万人买房的现象时有发生。单个房地产的“胜率”甚至低于4%。买房就像“玩新股”，难度越来越高。；在当地拍卖市场，“50%的溢价+自我维持的竞争”已成为“标准”。

然而，仅仅三个月后，杭州楼市又呈现出另一个景象:彩票中奖率普遍上升，一些楼盘的中奖率高达90%，越来越多的人放弃了选举；在土地拍卖市场，越来越多的交易以底价进行。

《全国商报》记者注意到，不仅杭州，南京楼市最近也上演了类似的一幕。种种迹象显示，两地的楼市正呈现“降温”趋势。那么，这是否意味着当拍卖变冷，中标率上升时，房地产市场正从“卖方市场”转变为“买方市场”？

房地产市场降温了吗？

8月27日，杭州集中转移了主城的3处住宅。最后，经过11轮、6轮和1轮的竞标，位于祥福东单元、望江单元和鲍斯七宝单元的3套住宅分别以3%、2%和0%的溢价售出。这也是今年以来杭州土培第一次同时低价出售宅基地。

但三个月前，杭州的土地拍卖异常火爆。

5月30日，绿城贸易以50%+2%的溢价获得未来科技城的一处宅基地，总价23亿元；5月28日，恒隆以119%的溢价获得了一块商业用地，总价格为107亿元；5月21日，招商局蛇口(001979，诊断学)以50%的溢价+4%的自持赢得了萧山的一处宅基地，总价为56亿元...

《全国商报》记者注意到，7月31日中共中央政治局召开会议，提出“合理引导预期，整顿市场秩序，坚决抑制房价上涨”的思想后，杭州土地拍卖的地价由两位数直接降至一位数。

7月份，杭州成功出让31块土地，其中14块土地的地价率达到两位数，其中13块土地的地价率超过20%，最高的地价率为商业用地，达到66%；有11例零保费。8月份，截至8月28日，杭州成功出让24块土地，有2个案例的地价为两位数，其中1个案例的地价超过20%，地价为26%；有15个案例是零保费的。

综合保险费率也可以证明土地冷却的趋势。7月份，杭州市土地出让收入573亿元，综合地价为14%。8月，截至8月28日，杭州市土地出让收入为226亿元，综合费率降至4%。

不仅土地市场冷，房地产市场也显示出“降温”的迹象。

据《全国商报》的不完全统计，目前杭州市场上有200多个新的待售住房项目，其中近50个项目获得了50%以上的收益，其中有20个项目因认购资金少于可用住房数量而无需动摇。胜率越来越高。

能够真实反映市场价格的二手房价格也已经被回调。根据第三方平台的数据，萧山新城一处房产的上市价格约为3.6万元/平方米，较年初上涨了近20%，但较5月份下跌了近15%。

“现在政策规定越来越严格，大量新光盘上市，一些行业的二手房价格也很宽松。许多人觉得市场正在降温，他们不再像4月份刚公布数字时那样盲目参与彩票。观望的情绪越来越强烈。”杭州一位当地买家告诉《国家商报》记者，“我也在等着看，等机会再来。”

杭州的房地产市场正呈现出“降温”的趋势，这不是孤立的。南京，另一个热门的二线城市，也与之相似。

8月17日，南京浦口区出售了三套住房，平均溢价仅为6%。此外，记者梳理发现，近日一些新开楼盘甚至提供了“开盘当日购买2万元”的折扣。

此外，在7月份发布的土地出让公告中，南京取消了此前“90%的投标价格达到最高限价，现有房屋需要出售”的要求，这无疑有利于加快土地开发和房屋上市的步伐，增加市场供应量，缓解房价上涨的压力。

市场管理

《民族商报》记者注意到，6月25日以来，住房和城乡建设部、中宣部、公安部等七部委联合下发了《关于开展专项行动打击部分城市房地产市场违法违规行为和治理混乱的通知》， 特别是中共中央政治局在7月31日提出“合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨”后，许多地方相继出台了整顿房地产市场的密集文件。

例如，在杭州，7月23日，杭州市住房保障和房地产管理局等11个部门联合发起了控制房地产市场混乱的专项行动，并提出要坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位。7月至12月底，全市开展联合执法，重点打击房地产投机、虚假信息和虚假出版者，控制房地产开发企业和中介企业的违法行为。进行财产囤积，变相囤积房屋；编造或传播涨价信息，抬高房价或租金；开发企业收取备案价格以外的加价行为；限制、阻挠和拒绝购房人使用住房公积金贷款，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

在南京，8月13日，包括南京市住房保障和房地产管理局在内的11个部门联合开展专项整治行动，决定从8月至12月底重点打击售后包租、虚假广告、发布虚假信息、签订阴阳合同、变相捆绑销售等行为；重点整治开发企业囤积房产或变相囤积房屋的行为；“首付款”和“首付款分期付款”，捆绑销售；经纪机构提供“阴阳合约”以避税，并发布虚假的上市和价格信息；房地产广告承诺增值或投资回报，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

“限价令和调控越来越严格，这让一些开发商原本以为楼市调控政策会松动空.目前，监管不能放松。”一位房地产公司的内部人士告诉《国家商报》记者，“许多开发商不再像以前那样乐观了。”

许多市场分析人士表示，在当前去杠杆化和引导信贷资金流向实体经济的背景下，特别是最近提出“坚决抑制房价上涨”和整顿房地产市场混乱局面后，房地产市场继续保持高压态势，投机性投资需求明显受到抑制，购房者的市场预期出现松动迹象，在买方市场的话语权越来越大。

“土地保险费率降低了。一方面，这与更严格的房地产市场监管和地方政府对土地价格的控制有关。另一方面，这也与开发商对楼市的后续走势缺乏乐观以及自身的财力有关。易居研究所所长严跃进表示:“对于买家来说，随着限价令和市场整顿的推进，买家的市场话语权明显提高；对于住房企业来说，他们将面临巨大的销售和投资压力，需要采取灵活的策略来防范资金链断裂的风险。"

来源：荆州新闻