楼市严冬样本考：泰禾的融资魔咒与金融梦醒

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在房地产市场的调控下，开发商的融资渠道变窄了，各种限制购房和贷款的政策使开发商无法轻易出售自己的房子。在严冬资金紧张、土地稀缺的情况下，对于大多数开发商来说，如何度过这个周期、迎接春天是一个严峻的问题。

北京地铁4号线大兴线倒数第二站一合庄B出口没有共用自行车。

然而，对于那些在这里买房的人来说，他们不需要共用自行车，因为离地铁入口几步远的地方就是开发商的房地产。

有泰和中央广场、万科世界、恒大未来城等多个楼盘。这些建筑都具有商业性质。

在北京“3.26”商住限购风暴之前，这里的售楼处挤满了人。如今，很少有园艺工人植树种花。

“房地产对公众来说不是私人的。只有公司可以买这里的生意和办公室，而私人不能买生意来换房子。”泰和中心广场的销售人员进一步解释了目前销售低迷的原因——各种限制购房和贷款的政策使得开发商无法轻易出售自己的房子。

太和中心广场总投资64.29亿元。太和集团(000732) (000732.sz)计划在2016年9月通过固定增资筹集70亿元，其中17.5亿元用于太和中心广场的后续建设和运营。

然而，在随后的楼市调控下，开发商的融资渠道变窄了，太和增加收入的计划落空了。

当众多房地产企业纷纷取消中期票据发行计划时，泰和集团于5月22日宣布，其两笔金额分别为35亿元人民币的中期票据已获得同业公会的注册许可。

目前，中期票据的发行利率远高于银行贷款利率，因此泰和集团在获准注册后是否会选择在注册有效期内发行这两种中期票据仍是个未知数，但这可能表明泰和在楼市严冬下的资金渴求。

在严冬资金紧张、土地稀缺的情况下，对于大多数开发商来说，如何度过这个周期、迎接春天是一个严峻的问题。

不久前，5月14日，太和集团将旗下金融子公司太和金空从一家上市公司的表内公司转为表外公司。这似乎在某种程度上反映了太和集团董事长黄启森计划用金融来回馈房地产。

金融诅咒、金融挫折是泰和集团近年来在房地产金融领域面临的严峻挑战，也反映了本轮楼市调控以来开发商普遍面临的金融困境。

高息融资难以解决金融困境

作为福建本地的一家房地产公司，泰和集团一直在福建默默耕耘。2013年前后，泰和集团突然下大力气跳出福建，创造了全国几乎每月一次征地的新纪录，高调进军一二线城市。

"黄总是有点疯狂！"就连房地产巨头任志强也忍不住在微博上评论泰和集团在土地市场的表现。当时，业内部分同行对泰和集团“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式表示担忧和怀疑。

不过，黄启森当时在接受外界采访时表示，泰和90%的项目应该采用高周转率模式，即确保待建房地产项目在7-8个月内开盘，并通过快速集中资金缓解相应的资金压力。

换句话说，泰和利用“高周转率”的开发经营模式，解决了“高负债、高杠杆”的资金问题。

然而，在本轮“有史以来最严格的楼市调控”下，这种模式还可行吗？

从数据来看，泰和集团的“高周转率”打法并不高明。根据财务报告，2016年，公司的库存没有下降，而是上升了，从2015年的580.42亿增加了近300亿，达到888.55亿。

数据显示，泰和集团2017年需要偿还的短期贷款和长期贷款总额超过180亿元，还款压力不小。

太和的资产负债率也在进一步提高。根据财务报告，公司2016年的负债率为82.40%，比2015年高出2.53个百分点。衡量资本结构的主要指标净负债率也较上年大幅上升至360%左右，在房地产行业处于较高水平。如果净资产中的永久债务被调整，这个指标将高达450%左右。

太和集团2016年负债率的上升与其当年的大规模融资活动有关。

2016年年报显示，泰和集团筹资活动的现金净流入高达247.44亿元，期末计息负债(银行贷款、非银行贷款和公司债券)余额达到754.11亿元，平均融资成本为7.62%。

这些融资活动在2016年10月前基本完成。

协综战略管理集团联合创始人黄立冲表示，在2016年10月楼市调控到来之前，房企融资渠道相对顺畅和多元化，开发贷款、企业债券、非公开发行股票、私募股权基金、信托产品等都可以为房企提供资金。

事实上，2016年5月，太和集团计划以非公开发行98亿元股份的方式开发四个项目，包括北京大兴中心广场和北京西局西府大院。随后，固定收益计划筹集的资金减少到70亿元。随着10月份楼市调控的到来，固定增长计划已经遥遥无期。

由于近年来房企利润不断稀释，黄立冲表示，一般来说，在融资渠道多元化的情况下，房企会优先考虑股票市场融资等低成本融资方式，尽量避免中期票据、信托等高成本融资渠道。

在未能从低成本渠道获得资金后，泰和集团转向了其他成本较高的融资渠道。

根据黄立冲的分析，太和集团去年的平均融资成本为7.62%，与利润相比已经很高了。“如果要继续融资，在低成本融资渠道基本被阻断的情况下，平均融资成本会更高，融资条件会更严格。”

“目前，银行发展贷款和公司债券基本上受到监管机构的严密监控。只剩下几个渠道:发行中期票据和短期证券贷款、在海外发行债券以及发行资产证券化产品。”黄立冲表示，由于人民币贬值预期和监管压力，海外债券发行量在今年第一季度大幅上升后，4月份大幅下降。目前，国内发行资产证券化产品的市场规模太小，政策条件不完善，只能满足一小部分开发商的资金需求。

5月22日，泰和集团宣布，两笔金额分别为35亿元人民币的中期票据已获得同业交易商协会的注册许可。

不过，黄立冲表示，短期融资券和短期融资券目前没有受到严格监管，但它们的利率远高于企业债券，这无异于给利润率较低的房企饮鸩止渴。

目前，金地、金融街(000402)控股、万科等公司已取消中期票据发行计划。

对此，太和集团秘书长表示，公告称，中期票据将在适当时候发行。至于何时，以随后的公告为准。

金融霸权突然出名了？

“如果你不懂金融，你就不能做房地产。”这句话一直在黄启森的嘴边。中国建设银行福建省分行的房地产大亨黄启森，一直在“不要忘记你的首创精神”，试图在他的房地产帝国中建立一个巨大的金融部门。

金融业的尝试也是太和集团降低融资成本的一种方式。太和集团由于扩张迅速，杠杆率很高。

2015年5月23日，泰和集团与福建能源集团、阳光城(000671)集团等9家福建本土企业共同组建了以人身保险为主的海峡人寿保险。

然而，在等待了一年多之后，海峡人寿仍未获得牌照。2016年8月30日，海峡人寿保荐人名单发生变化，博盛医疗投资有限公司退出，盛兴股份有限公司(002752)认购海峡人寿10%的股份。

一位接近中国保险监督管理委员会的人士表示，由于中国保险监督管理委员会管理层的变动，保险公司的执照审批已暂时停止。“在当前整顿金融大鳄的形势下，即使中国保监会恢复正常的牌照审批，夏海人寿等保险公司也将更难获得牌照。”

除了保险，泰和集团还打算进入银行业。

2016年9月20日，泰和集团子公司福建中伟房地产有限公司作为发起人，与永辉超市(601933，股票市场)、阳光控股等10家福建本地大型民营企业联合成立福建华通银行。

然而，仅仅一个多月后，10月28日，泰和集团退出了福建华通银行的筹建。

想开办机构的银行中途退出，想开展保险业务就很难生育。黄启森财务地图的实施并不顺利。

尽管无法获得牌照，但黄启森的财务布局仍然可以在资本市场上实现。但是，从泰和集团目前投资的金融资产来看，其规模仍然很小。

早在2010年，泰和集团就开始战略投资福建海峡银行、福州农村商业银行和东兴证券(601198，股票咨询)。目前，泰和集团持有福州农村商业银行0.36%的股份，福建海峡银行4.61%的股份，东兴证券股份有限公司3.96%的股份..

随后，黄启森转而寻求在太和集团内部建立一个金融部门。

2015年5月29日，太和集团及其控股股东太和投资以现金出资10亿元设立太和金空(平潭)集团有限公司(以下简称“太和金空”)，太和集团占80%，太和投资占20%。

2015年12月9日，泰和集团再次投资4.75亿元，泰和投资再次投资10.25亿元，泰和金融控股注册资本由10亿元增加至25亿元。增资后，上市公司太和集团占51%，控股股东太和投资占49%。

被黄启森高度期待的泰和财务在金融领域做些什么？

太和金港成立后不久，分别成立了注册资本为3000万元和1000万元的上海一和资产管理有限公司(控股100%)和上海何苗股权投资基金管理有限公司(控股90%)。2016年第三季度，泰和金空还在二级市场成功购买了田放发展(600322)1.64%的股权，市值约1亿元。到目前为止，在泰和金空的工商登记中，只显示了对这三家公司的投资。

2016年11月，泰和金空宣布出资2亿元参与“华能信托路聚信六号集合资金信托计划”。

结果平平。

根据瑞华会计师事务所2017年1月至4月对泰和金空的审计报告，泰和金空2015年净利润为-113.4万元。2016年扭亏为盈，实现净利润969.446万元；然而，2017年1月至4月的净利润仅为43，799元。

然而，本来应该在金融领域下大力气的泰和财务，更像是“为泰和集团的房地产业工作”，其外部的“造血”变成了内部的“输血”。

上述审计报告显示，在泰和金融控股高达25.12亿元的总资产中，金融资产只有3.436亿元，应收账款高达19.88亿元，主要来自福州泰和房地产开发有限公司(5.88亿元)、泰和集团(7.65亿元)和福建中维房地产开发有限公司(6.3亿元)三家关联公司。

5月14日，太和集团宣布太和集团将其2%的股份转让给太和投资，太和金融控股的股权结构变更为49%的太和集团和51%的太和投资。泰和财务已经从泰和集团的表内公司转变为表外公司，这意味着泰和财务未来的经营数据不需要严格披露。

泰和集团表示，泰和金空目前没有大额投资支出，将泰和金空2%的股权转让给泰和投资将提高资金使用效率，降低公司投资风险。

关于此举的意图，太和集团秘书长表示不便回应，一切以公告为准。

协综战略管理集团的联合创始人黄立冲表示，一些房地产企业建立了金融业，希望获得银行信用保险的许可。事实上，他们中的许多人并不打算在金融领域有所作为，而是更想让他们的房地产项目在获得土地和开发时有更多的渠道和更便利的条件来获得资金。

弱土壤储存的耐力是多少？

目前，为了筹集资金，泰和已经把几乎所有的“净值”都押在了上面。截至目前，其最大股东太和投资已质押其99.70%的股本，质押股份数量占太和集团总股本的48.97%。

除了偿还贷款，泰和还需要土地储备方面的资金弹药。

近年来，泰和主导了土地市场，高调收购土地，为后续发展预留了一定的土地。

截至2016年9月，泰和已收回土地面积451.05万平方米。与一线房地产企业相比，仍存在巨大差距。

在太和451.05万平方米的土地储备中，有200万平方米是在2016年上半年房地产市场繁荣时收购的。

2016年10月以后，泰和几乎没有在一、二线城市的土地招标拍卖市场上拿过土地。

泰和目前的战略是通过并购从小开发商手中收购项目，这也是大中型房企在最近楼市严冬中广泛采用的策略。

“但问题是，大型一线房企可以通过并购在一线和二线城市获得土地和项目，从长远来看这是增值的，而中型房企由于财力有限，只能在四线城市获得土地和项目。这些能否增加价值，很难说有一定的风险。”黄立冲说。

在楼市的严冬，如何在危难中生存和取胜，已经考验了泰和等房地产企业。

没人知道这次测试会持续多久。

来源：荆州新闻