政企PPP开发模式：新型城镇化综合性解决方案

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——中国建设集团北京市海淀区北安河安置房项目探索项目开发企业在实施基于政府与企业ppp合作的多方合作开发模式过程中，与投资公司、施工企业和供应商开展了良好的合作，建立了公私合作和多方合作的模式。

李喜欢明

近年来，国家提出实施大规模保障性安居工程。作为这些项目的重要组成部分，国家高度重视，出台了相关政策予以引导和支持。同时，城市的重建或扩展可以激发城市活力，提高城市承载能力。安置房项目是推进新型城镇化的重要组成部分，是保障性安居工程的重要内容，可以改善民生，优化人居环境，促进城镇持续健康发展。在北安河安置房项目实施过程中，中国建筑工程总公司与海淀区政府合作，大胆改革，精心设计，探索“两种模式”(多方参与模式、居民全程参与模式)，建设“四个社区”(绿色低碳社区、智能科技社区、人文关怀社区、安居乐业社区)，实现了政府、企业、民生的双赢。

建设安置房项目是实现城乡居民共同发展的重要任务

中国建筑有限公司是中国最大的建筑房地产企业集团和中国最大的房屋建筑承包商。中国建筑股份有限公司作为中心企业，近年来积极发挥整个产业链的优势，运用新的发展理念和新的合作模式，探索“未来城市”建设的新模式，即在贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念的基础上，打造智慧、生态、健康、创新、低碳的新型城市

北京市海淀区按照中央政府和北京市“释放非资本核心功能，建设国家高水平双创新示范基地”的要求，加快了海淀北部地区新型城镇化和产业结构调整的步伐，其中住宅安置房建设是海淀区的重点和难点。为此，海淀区政府与中建集团方程式公司建立了政府与企业的战略合作关系，创新了北安河工程安置房的开发建设模式，有效推动了该地区新型城镇化的发展。

海淀区北安河安置房项目是落实《北京市总体规划(2004-2020年)》和《海淀新区整合规划(2005-2020年)》中海淀新区的定位，改善中关村国家独立示范区核心区的综合环境，用于安置因市重点项目建设而退休的周边村庄村民的需要。该项目是海淀区重大民生工程之一，涉及近万名普通百姓的安置。项目总建筑面积约122万平方米，要求同时开工和交付。该项目可解决海淀区苏家沱镇北安河村、周家巷等五个村近万名拆迁户的居住和生活问题。这是北京近年来最大的安置房建设项目，在全国开创了先例。

采用ppp发展模式，有效解决投融资问题

海淀区北安河安置房项目的建设和管理面临诸多困难和挑战。如果项目规模大，整个项目同时开工，则需要同时交付122万平方米的建筑面积；工程工期短，合同工期不到两年，且拆迁施工同步进行；工程标准高，整体结构和竣工按“长城杯”和“北京安全文明工地”标准执行；项目投资大，项目总投资估计在100亿元左右，资金需求大；项目协调困难，设计和施工同时进行，交叉协调工作量大；项目程序滞后，政府相关单位协调工作量大，审批程序复杂；在项目的高峰期，有超过10，000名工人，这使得后勤支持和现场管理变得困难。

为了快速推进北安河安置房项目的实施，海淀区政府、钟健方程式和苏家沱镇国有企业共同组建了项目公司——钟健简木(北京)房地产开发有限公司..通过政企合作，优势互补，实施多部门协调、多主体实施的建设发展模式。钟健简木(北京)房地产开发有限公司负责本项目的开发和实施。根据合同，该项目已到期并交付给当地政府，当地政府将按时分批支付购买价格。

对于北安河安置房项目，公司从拆迁和征地开始。

首先，二级联动开发建设主体负责办理全周期开发建设程序和全过程开发建设，成为经济适用房领域ppp模式的试点模式。该模式的优点如下:一是有效降低了项目风险。中国建设方程式在从项目前期设计和可行性研究到施工建设的全过程中，充分发挥其经验和技术优势，识别整个项目的风险问题，并参照项目成功率，与政府部门根据自身能力共同承担相应的风险。二是地方政府提供政策支持，通过简化行政审批程序、完善政策保障、创新体制机制、充分发挥协调配合作用、加快拆迁安置项目前期审批程序、推进配套基础设施建设、降低拆迁安置小区与大型市政设施连接的配套成本。第三，镇是地方企业，了解村民的需求可以很快获得与村集体和村民沟通的一致对话平台，使征地、拆迁、规划、设计和材料选择快速推进。同时，村集体企业和当地私营企业为项目提供了配电箱、桥梁、当地石材和苗木，不仅节约了采购成本，而且在一定程度上刺激了当地经济。第四，有效缓解政府财政压力，充分利用社会资本，引入新的资金来源，分散安置房投资主体，可以解决财政资金短缺问题。第五，为提高政府管理水平，在ppp模式开发的安置房建设和管理中，政府的角色从建设者转变为监管者，这迫使地方政府在很大程度上提高了管理水平和治理能力，加快了政府职能的转变。

其次，居民参与整个过程，提高工程质量。拆迁安置房是拆迁旧房，安置新房，它不同于普通商品房，是针对被拆迁户的，既包含经济因素，也包含情感因素。安置房与被拆迁户关系密切，被拆迁户对安置房的建设进度、质量、设计和安全更加关注，要求更加严格。因此，北安河移民安居工程将居民意愿放在首位，充分考虑直接用户的需求，打破以往自上而下强制移民的村庄改造计划，在规划设计、建筑材料选择、施工安装全过程引入公众参与和监督，积极引入当地劳务参与，从而建立了居民参与全过程的框架。

首先，居民参与设计。项目建设之初，与相关居民进行了详细沟通。根据调查，有必要根据不同的家庭需求设计各种类型的安置用房，如小型、中型和大型房屋，供居民选择；在选择安置房屋的形式时，居民更倾向于就地安置和现房安置，而不是异地、异地安置，更被动地推迟安置，而不是主动提前安置。因此，应从安置居民的需求出发，尽可能顺应居民的意愿，保护居民的知情权、参与权和监督权，多渠道听取安置居民的意见，接受安置居民的监督，创新安置住房建设的管理模式，实现安置居民发展成果的共享。二是居民服从建设监理。在确保安全的前提下，定期组织移民居民进入施工现场进行检查和监督。另外，每栋安置房开工时，相关部门组织专业人员全方位跟踪监督全过程，有效保证安置房建设的进度和质量。第三，合理安置居民就地就业。安置房建设前期的土地整理、临时围墙建设等基础工作，积极吸纳当地居民就业，成为增加居民收入的好办法。

建设“四个社区”提高居民生活质量

北安河安置房项目位于地铁16号线末端北安河站北侧，实现地铁站与社区的无缝连接，交通条件便利。该项目引进先进的工程技术和人文理念，完全按照城市居住区的设计标准建设“四个社区”，让拆迁居民能够深刻感受到生活方式的改变、生活水平的提高和生活质量的提高。

首先，绿色低碳社区。注重融合绿色建筑、高科技建材和自然环境的海绵城市技术和理念的应用和共建，减少城市化对生态环境的影响，降低家庭能耗、用水量和社区运营成本。第二，智能技术社区。利用互联网和物联网技术，在智能家居、智能建筑、智能物业和数字生活等诸多领域，可以提高社区的便利性，降低物业的运营成本。第三，对社区的人文关怀。充分考虑实际用户可能出现的老龄化，村庄与乡愁的关系等。空体系，延续地方文化，营造适合转型村民的社区环境，延续乡村乡愁景观和家庭纽带，减少城乡转型过程中的文化冲突和压力。第四，在社区生活和工作。本项目规划建设完善的教育资源、商业设施、文化站、邮局、社区医疗设施、养老设施等公共服务和基础设施，并采取河道整治、绿化、垃圾分类收集、雨污分流等市政工程措施改善环境质量，使原有农村居民的城市化成为生产生活方式的全面城市化，而不仅仅是生活方式的城市化。

“四大社区”建设取得显著成效。绿色低碳社区在海淀区创建了一个二星级“绿色建筑评价标识”和一个“绿色居住区”。建筑节能率达到国内高标准水平的75%，建筑成本仅比一星级标准高20元/平方米，远低于行业平均水平。海绵城市技术在住宅区得到推广，使项目径流控制率达到85%。该项目使用太阳能和其他设备和设施。智能技术社区实现了智能系统覆盖整个社区，降低了运营成本，每年节省了大量的户外照明用电，节省了物业相关的人工费用；人文关怀社区的建设使老年病床数量高于全国1000人的目标，并实施了室内外公共空技术措施以适应老年人。村民日常婚丧嫁娶和民俗活动的需求满意度空厅为100%，乡土植物在景观中的比例超过60%；安居乐业社区建设促进了社区居民大量就业，商业教育普及率达到100%，基本公共服务覆盖率达到100%，垃圾分类处理率达到100%，生活污水处理率达到100%。“四个社区”建设成效显著，表明北安河安置房项目坚持共享发展理念，推动实现以人为本的新型城镇化。

北安河安置房项目的建设经验具有广泛的应用价值

目前，中国建设集团方程式公司以北安河安置房项目为旗舰示范项目。通过近两年的实践，在总体成本可控的基础上，探索出一条绿色、低碳、人文关怀、智能科技、普遍服务四大理念的“未来社区”——高品质经济适用房开发建设之路，颠覆了人们对传统经济适用房的认知。

北安河新型城镇化示范工程——北安河安置房工程沿着海淀北部产城一体化、城乡一体化、以人为本的新型城镇化道路进行了创新性探索，形成了一套实现城郊农村新型城镇化的综合解决方案。该综合解决方案可实现高质量的建设项目、高标准的绿色低碳技术、高满意度的拆迁居民、低开发建设成本、低资源环境负荷、低文化转型影响等。在较短的建设周期内，体现了以民生为本、共享发展的理念，为类似的移民住宅建设和郊区城市化发展树立了典范。

在实施基于政府与企业ppp合作的多方合作开发模式过程中，项目开发企业与投资公司、施工企业和供应商开展了良好的合作，建立了公私合作和多方合作的模式。从规划设计到建设的居民参与模式；绿色建筑技术、海绵城市技术和低成本适用的智能社区技术；适应农村人口生产生活和老龄化的移民安置点设计方法；综合考虑就业、公共服务和生态环境的创新发展模式、创新技术和创新理念，为我国城市化进程中安置房和经济适用房的建设和发展提供案例参考。

(作者:中共中央党校经济系)

来源：荆州新闻