【财讯】中环名品公馆遭业主投诉:赠送面积强制加收房款

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年5月1日，上海“五一”房展召开的第二天，展会现场上海智富集团的中环名品公馆大厅出现了数十名业主，他们举起了“欺诈业主”、“黑心名品”等口号和招牌，集体抗议中环名品销售楼的人

事件的原因是中环名品公馆当初在销售过程中承诺的“赠送面积”，最终没有交付裁决，被认为是实际的建筑面积，所以开发者认为“预测和实测”面积有误差，向业主加房款，为业主办理生产证吗 对此，业主表示不满，拒绝缴纳。

新华网记者说，事件当天，房展主办者命令智富集团撤退当地，但关于中环名品公馆和开发者的争论还在继续。

房屋面积“前后不同”的销售者或人为误解

根据公开资料，中环名品公馆位于普陀区古浪路真大路的十字路口，项目所在的地块由上海智富集团于2005年通过转让方法获得，当时地板价格约为1061元/平方米，容积率为1.81。

本项目于年9月开设，当时宣布442套房来源，主推89-139平2-3房间，当时均价35000元。 年7月和年3月追加了77平-86平和99平-110平等精装住宅源，但问题发生在后期发售的大楼里。

刘先生在年下半年，他对周围的楼盘发现了。 中环名品公馆当时的小户型( 85-88平方米)面积略小，而且平均价格也比周边楼盘高，但销售员说的“赠送面积”让他眼前一亮，再三考虑，刘先生最后决定购买中环名品公馆的一间。

“据当时的销售员介绍，这所房子是85平方米左右，但是赠送了2处面积约为10平方米的阳台，可以变成一个人的卧铺，客厅的面积也会变大。 ”。 刘先生拿出当时购买的推广的一页(楼书)，对记者指出:“(赠送的面积)是打这两处马赛克的地方。”

记者看到刘先生指的镶嵌地方在中环名品公馆推广资料上记载着阳台。 推广从资料中可以看出，开发者对上述“赠送面积”分别表示“可以在超大面积内阳台做客，还是建立独立书房”、“可以附加南阳台扩大客厅的深度”等。 刘先生说，楼书指的阳台当时的销售员出示了所有的礼物。

但是在合同上签字时，销售员告诉刘先生，预售合同的预测面积为77.19平方米。 刘先生对此感到困惑。

“我当时问原来85平方米左右的房子为什么变小了。 他说阳台是礼物。 这个部分不进入建筑面积，也不影响实际采用。 而且，减少面积后，为此节约很多事业费很重要。 ”。 小刘也想想。 他遵照这个销售员的话，签订了预售合同。

但是，去年10月付款时，刘先生突然发现，用“房子录用证明书”购买的房子的实测面积为85.4平方米，比预测面积多8平方米。 而且，几乎同期前半段，小刘收到了上海智富寄给他的两封“交房通知书”。 第一个落款是年10月11日，第二个是10月25日。

区别在于，在第二部分《交房通知书》中，增加了一份复印件，上海智富根据合同条款，要求刘先生追加实测面积多的8平方米的货款，金额为原来房屋总额的3%。

开发者的“盗窃面积”不会成为“赠送面积”吗？

刘先生不承认这一点，对于前后出现的面积“测量误差”，他多次要求开发者出示相关测试标准，但开发者都回答了“合规”和“按合同”。

因为想早点入住，小刘没办法，签订了房屋交接书。 但是，备注中刘先生确定“乙方对房屋的预售面积和实测面积保存意见”。

有趣的是，刘先生说他当时签了住宅交接书。 这包括以前签订预约合同的时候。 开发者没有时间经常给业主看相关资料。 只是，在一叠资料中，需要签名的地方夹了几张纸条，直接让业主签名了。 刘先生事后说，拿到预售合同时发现合同附件中没有间接图的项目。

“他们当时没有给你看。 签还是不签，后面有排！ ”刘先生向记者解释说。

但是，后来刘先生通过业主的网络聊天小组发现，刘先生遇到的事件还不少，几乎存在后期推送的#2、#3、#15。

记者也通过调查发现，上述三栋楼中，大部分都处于上述状况。 业主邵小姐姐买的114平方米的户型房子和刘先生一样。 有点不同的是，销售员对邵小姐姐说的赠送面积本来就是那个项目层的“公共区域”(业主指的)。

“这个公共区域本来是计算摊位面积的，开发者说把这个部分改造成一个房间(下榻)，送给了我们。 ”。 在这个项目的当地，记者看到了业主反映的“赠送面积”。

记者在业主刘先生多买的精装房内部看到，大楼书上显示的阳台实际上被开放商改造成了封闭的空间。 邵小姐这样购买的精装房的“赠送面积”(公共区域)也改造成了封闭的空间。

而且，发现上述3栋楼每层约有4种户型，分为2种小户型(与刘先生购买的相似)和2种大户型(与邵先生购买的相似)，面对上述同样问题的业主约为260户。

业主丁先生说，开发者希望这样做，通过“偷面积”降低容积率，进而多建房子，获得更高的利润。

“他(开发者)原来的建设方案可能在预测时被他蒙蔽了，但实际交货时，方案没有通过。 根据新规定，利用阳台和公共区域盗窃面积的方法现在在上海正在被调查。 这些(赠与面积)是按容积率计算给政府的。 听说他被政府罚款了，所以现在把风险转嫁给业主了。 ”。

记者通过查阅资料得知，原来这个地块的容积率是1.81，现在是2.50。

业主多次在维权无果房展现场举牌抗议

据这个项目的老板说，在交房开始时，一些业主一直在与开发商讨论这件事，但在去年下半年的媒体报道后，开发商与一些业主协商解决了。 有些业主因“不得已的原因”按照合计金额的1%进行了追征，但大部分业主主张是“开发者自主违反”造成的，拒绝支付。

记者向一些业主询问追征的原因时，业主丁先生对记者说，他们实际上是没办法的。 “他们有孩子，孩子很快就会学习的。 他们来自外国，没有上海户口。 开发商不向他们提交不动产证明书。 他们真的没有办法。 ”。 小丁自己是上海人，孩子毕业了，所以不用担心这一部分。

年3月15日“客户权益日”当天，约数十名业主向该项目的卖场维权发牌后，4月26日，上述业主围着这个小区“示威”抗议开发商，但开发商没有行动。

“他们连最简单的答复都没有，他不清楚，谁出这笔钱？ ”一位业主对记者说。

业主没办法，年5月1日，在房展中的环名品公馆现场，出现了复印件开头的“抗议事”。

开发者不应对核心问题把“麻烦”业主称为少数

比较业主的疑问，记者联系了智富集团的相关人员后，在当地去项目卖场听取了开发人员的应对。

据智富集团媒体的对接负责人介绍，开发者的操作没有问题，是按照《合同规定》进行的。 关于现在拒绝付款的业主，只是一小部分。

“其实我们现在没事了。 大部分业主已经提出来了。 以前可能还有争议。 你在说3%的案子。 大家都是这么决定的。 合同都是这么决定的。 行情就是这样。 而且，国家也允许。 ’这位员工说。

“当时，我们必须按照合同补钱后入住，才能开房。 开发者为了缓和这个矛盾，当时我们让业主入住，说这件事随后处理。 很多业主已经以3%交货，但后来其他业主有麻烦，可能大吵大闹。 ”。 员工说:“现在剩下的大概有20户左右。”

实际上，据记者介绍，中环名品公馆的网络维权群中有70多人面临着同样的问题。

记者说，业主主张11年开设的大楼与12年开设的户型相同，但前期没有出现同样的问题。 对此，开发者是怎么回答的，对方说“第一期没有出现，但户型是否相同，还不知道”。

对于所谓的“赠送面积”，商家提出了开发商是虚假的推广的疑问，该商家当时的项目销售由销售企业(容易居住)代理，表示了“开发商无法控制每个人的说法”。

有趣的是，在采访过程中，智富集团相关的员工没有就为什么“预测面积和实测面积会产生这么大的差异”做出确定回答，但尚不清楚。

“比如设计，包括什么样的映射，我不专业，所以具体不太清楚，应该没有什么变化。 如果有变更，政府部门也不会批准。 ”。 采访结束前，这名员工提供了智富集团张总的电话，说他可能知道这件事。

但是，在记者的采访中，这位张先生也总是很模糊，无法确定的说法。 他只是说“我是12年末来的企业，具体也不太清楚”。 但是他说他可以找个熟悉这个地区的人在记者的信息上表现出来。

在记者发表新闻之前，记者也没有智富集团相关人员的回复。

业内人士说开发商这样操作是不合理的。

去年5月，上海发布了《上海市建筑面积计算计划管理暂行规定》，中止了买房。 根据文件，上海建筑面积的计算计划很严格。 其中，住宅最初的阳台的设计进深(取从阳台的维护构造的外周到外壁面的最大垂直距离)为1.8米以下(包括1.8米)，且不超过连接阳台的居室的开间宽度(限定1开间)的宽度 单一住宅中的第二个或第二个以上的阳台必须按水平投影面积计入容积率。 对敞开的窗户，“审阅”也有详细的要求。 也就是说，窗户的窗台面和室内地面的台阶在0.5米以上，窗户的高度在2.2米以下，从窗户选择外面的线到外壁面的距离不能超过0.6米。 只有满足上述条件的飘窗不计入建筑面积。 另外，“配送审阅”对设备层、地下室的面积和层高也有详细规定。 其中，高2.2米以上(包括2.2米)的设备层必须将其建筑面积计入容积率。 在这样的大背景下，有中环名品公馆的销售员向卖方提出的“赠送面积”的承诺，或者违反规定的嫌疑。

据该业界相关人士称，要评价赠送面积是否违法，建设方案和最终检查楼时其户型是否一致很重要。 一致的话，所有者可以有相应的财产权，没有法律法规的问题。 但是，如果不一致的话，可能是开发者检查交付建筑物后，组织了人力物资进行改建。 可能有一定的法律法规问题。

“政府在出售土地时明确了容积率，即建筑面积。 开发者偷的部分实际上是变法多建边球的部分，说白了，这部分采用面积没有地价。 这是开发者“隐瞒天空渡海”的方法。 ”。 不想提名字的业界人士是这么说的。

对此，上海市欣隆律师事务所律师杨东在接受新华网记者采访时表示，面积误差有两个层面的意义。 其一，开发人员约定购买时有面积，购买者有法律依据，开发人员可以说明曾经的约定，误差造成的面积费用必须由开发人员承担。 其二，如果购买者没有充分的证据说明开发商的约定，根据商品房买卖的司法解释，一般来说，面积误差在3%以内由购买者承担，超过3%时由开发商承担。

杨东认为开发商先约定后，所有者有充分的证据说明开发商的约定，诉诸法律程序后，法律就站在买家一边。 实际上，开发者不仅应该履行赠送面积的约定，而且房屋总额超过面积而产生的相关税金也必须由开发者承担。 关于购买者接下来可以拥有什么样的维权，杨律师说，销售者的相关邮件、比尔簿等可以作为证据维持购买者的利益。

克利瑞上海机构研究负责人薛建雄表示，开发者的这种操作极不合理。

“实际上建得太多了，这是开发者的问题，购买者不应该补充钱。 」薛建雄对记者说:「开发者为了高价出售，大量输送面积。 最后关了太多面积，被计量了，多付了土地费。 转嫁给买家是极其不合理的”。

据记者介绍，由于普陀区桃浦镇的相关部门介入，新华网也继续关注此事。 (新华房地产调查记者萧亮)

来源：荆州新闻