【财讯】20万套二手房背后 藏着一个无比真实的上海楼市

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20万套二手房后面隐藏着非常真实的上海楼市

上海至今约有780万所房子。 相对于上海的2400万常驻人口，按一套房子的2.5人的比例推算的话，可以看出总量上上海并不缺乏房子。 经过20年房地产的迅速发展这个城市已经总体上处理了基本的居住问题。

这780万套房子中，用于出租的有290万套，另外每年有2.56%在二手房流通，平均每年为20万套。

老实说，这样的数据样本已经不小了。 可以画出几乎清晰的上海居住生活的蓝图。 只是遗憾的是，以前研究二手房的数据太少了。

但幸运的是，现在贝壳研究院、链家等机构正在尝试恢复一些房地产数据。 这些数据的背后暴露了上海楼市过去从未发现的真相。

今天结合一点数据和大家说一些观点，如果大家感兴趣的话，今后也会更深入地分解。

01 .大部分房客十年不换房

从上海大厦市的大数据来看，近75%的顾客拥有一所房子的时间在10年以上，只有不到5%的顾客在2年内出售不动产。

证明了这几个问题，第一上海楼市确实健康，大家买房以居住为主导，短期买卖的比例很低。 但是从另一个维度来看，大部分人十年内不能换房间。 也许是适应了这样的生活。 当然，你可能没有能力取代第二套房产。

所以，第一批客人的朋友认为我们的梦想是梦想，感情是感情，我们不得已住在一套房子里很久了吗？ 请把这个问题列入你买房子之前的条件。 毕竟我们是普通人。

当然，住了十年并不是说你一定要买大房子。 我相反，身体对空间的忍耐力非常强，香港的千尺户型已经可以说是豪宅了。 所以，这十年间，房子不大。 我需要关注你从事的领域和你家之间的价值成本。

比如，我买房子永远只有上海的西边。 上海开发商办公室的70%在西边。 即使在一个地方住了十年，只要在西边就可以接受。

另外发现，如果一套房子住两年，置换人在上海的比例为5%。 什么概念？ 上海每年有20万套二手房被置换，只有1万户家庭能力才能支撑2年的置换。

这些人是真正意义上的小人。 所以，如果有知道的买家，我们有可能十年不换房。 这不是不想要的问题，而是能不能做的问题。

02 .买房子不赚钱，可能是假命题

你可能会马上反驳我。 这不是胡说八道吗？ 买房当然是赚钱。 让我们看看实际的数据。

现在的市场，有两年时间出售上海房地产。 买卖的价格差别非常低。 扣除各种税金和贷款的价格，几乎赚不到钱。

有房子的人，差额空间在130万以上。 以前分解了数字，只有不到5%的人在两年内卖掉了房间。 所以，大部分人在房地产行业还在赚钱。 只是，赚得不多。

从这个附加值到数字的转换是多少？ 大约12.8%。

但是不要急于下结论。 在卖房的小组中，60%以上的顾客最后选择了置换。 换句话说，现金又回到了住宅市场。 赚不到钱其实是心理上的感觉，你的口袋没有因此膨胀，所以日常费用也不能升级。

另外，无论是年~年间想买房子的朋友们，还是买二手房，这几年都不要卖房子。 我准备吃亏，拿很久。

当然，最悲惨的是年~年买单手房的人们，以最高的价格买最差的产品。

03、学区室客观存在的价值和意义

我说了现在的上海楼市有这么多置换诉讼，置换的关键是什么？

在所有置换客人中，53.72%的顾客选择在同一个循环内置换，27.89%在同一个板块内置换，8.12%在同一个小区内置换。 也就是说，大部分人并不是因为对地区不满才换房子的。 其实这个也很容易理解。 上海发展迅速，地区一定更好。

那么大家置换的驱动因素是什么呢？

第一，小房间肯定会变成大房间，随着家人的成长和自己诉求的细分，“住不下”成为客观的问题，这是置换的第一动力。

除此之外，我还有其他感兴趣的数字

置换的这个变动很符合城市整体出生率的状况，感兴趣的是很多置换在产后6年，也就是孩子读小学的时候。

也就是说学区室有其存在的道理。 学区不是唯一的因素，但由于家人正好到了这个时候，顾客会将学区纳入购买重点的考虑事项中。

如果现在卖房间，什么都不做就失去9000元

严格来说，损失的不是钱，而是时间。

根据链家对自己成交房源时间的分析，现在房源成交时间延长到115.8天，比楼市好的时候长54天。 对置换周期中的房东来说，承担这54天的控制价格，上海的平均每月租金在5000元左右，因此这54天几乎是9000元的损失。

当然，这还不是一切。 现在二手房的谈判空间也确实存在。

你会发现挂牌的房源有将近5%的谈判空间。 什么意思？ 你要离家诚实地卖，需要买家砍价。 五百万是向对方砍价二十五万。 这是其中的理由。

所以，在淡市，选择卖房子必须施加一定的压力。 不仅是成交时间的未知，房东也必须在金钱方面退避。

这个退避其实有两个环节:第一是客观房价的自然下跌，第二是留给购房者的谈判空间。 不需要留下谈判空间。 成交周期变长。 因为有人急于置换降价，市场上的顾客很少。

所以最后，卖房子是一场心理战。 你能承担多少时间，还有你能承担多少钱，必须摸索两者的平衡。

05 .必须理解自己家在上海的定位

经过这一轮的控制，其实不同环路之间的层次效应非常明显，供求也越来越不对称。

在供给最旺盛的外轮之外，申诉的比例很少，所以如果你家在外轮之外，本质上你会发现你非常弱。 因为竞争对手很多，二手房最集中，单手房间也持续进市。

这个板块需要理解房子的竞争成本很大，所以我想知道定价和产品能和竞争对手做什么。 我说将来的买家需要越来越像方向盘，需要理解的东西太多了。

你不明白吗？ 当然，如果占据稀有地区，房子自然会发热。 你在中环内就行。 这里的供应还不够，你家不管产品怎么样，都可以接受。

这是年下半年，上海不同环路的二手房价格下降的情况，绿色是外轮外的楼盘，下面可以看到最长的东西。

06 .买卖和租赁从头到尾是两个事件

上海怎么住？ 这个问题的答案其实很感兴趣。

上海市现在挂牌二手房源的中位价是340万，月供给约1.1万元。 根据贝壳研究院的推算，同等收入水平的家庭，租赁的预算将达到8250元。

所以他们把这两个价格标签贴在盘子上找的话，就会发现。

租的房子的地方肯定比买的房子好。 所以，如果不考虑家庭资产的附加值部分，以几乎相同的成本买房和租房可以给你更好的生活样本。

另外，户型租赁和销售也呈现出不同的结构。

租房源大型多，买卖的房子小型多。 在上海的二手房交易市场，大部分顾客依然做底层交易。 很多人可能不相信，上海70%的二手房平均在300万以内的房子。

现在租赁市场的大型户型开始受欢迎不是因为大型户型容易租。 相反，租赁市场主力诉求集的平均面积为17平方米，即1室户。 什么意思？ 大家租房子是过渡性的，只要租房子就行。

为什么大型房屋更受欢迎？ 也就是说，大型房屋现在更容易自由，可以租蛋壳这样长的租赁公寓，通过这样长的租赁公寓，可以改装各个房间租给不同的人，即使一点也可以在区域内建立n+1。 这件事以前房东不想做，现在成了长期租赁公寓的核心收入来源，他们希望采取特别大的户型进行改造。

所以如果你投资买房子的话，买了这套套房之后是拿了很久，还是做交易买卖，户型也需要很多考虑。

07 .总结

现在的上海楼市，已经进入后控制时代，政策稳定，一手房间越来越少，光从政策和一手房间看上海市场就不客观了。

二手房的成交，代表着城市的活力、买卖双方的心情，以及这个池塘的蓄水能力，这些都交织在一起构建着真实的上海。

对我来说，知道真相的现在比预测虚无的未来重要得多一万倍。

希望你也是

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来源：荆州新闻