长租公寓万科泊寓样本：运营模式初成 回本预计五年

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从2008年的廉租房广州万汇大厦开始，万科就试图出租水。经过八年的探索和发展，万科于2016年5月推出统一品牌“于波”的长期租赁公寓业务，正式加入长期租赁公寓的混战。

在过去的两年里，万科公园已经初具规模。截至2017年底，公园大厦已覆盖中国29个一、二线城市，累计超过10万套住房和3万多套住房。它将在2018年增持逾10万股。

作为万科多元化战略的重要组成部分，长期租赁公寓的地位已经飙升。根据万科2018年第一季度的报告，长期租赁公寓已经上升到公司内部的核心业务，仅次于住宅开发和物业管理，业务布局已经上升到整体战略层面。

长期租赁公寓的发展就像一场漫长的马拉松。在规模迅速扩张后，如何建立有效的运营模式和可持续的盈利模式成为赢得这场比赛的关键。

作为万科较早进入市场的长期租赁项目之一，广州于波五羊村店颇具代表性。为此，《时代周刊》记者实地走访了广州于波五羊村店，希望以此展示长期租赁公寓目前的经营状况和盈利问题的一个缩影。

把公园放在你的手机里

从广州五羊村地铁站A出口，经过一两个复杂的路口，进入一条宽约500米的小巷，映入眼帘的是东山乐府社区的几个大字，这里也是广州于波五羊村店的所在地。根据资料，这个社区原来是寺友村的一个村民。2016年，万科于波与该村集体签订了租赁合同，租赁其中一栋建筑，租期为15年。

进公寓不容易。当你进出时，你需要刷卡。商店的工作人员说:“如果一个居民忘记带门禁卡，管理员可以在进入之前反复检查他的身份。当外国人想参观时，他们也必须在前台登记。”

工作人员告诉《时代周刊》，广州于波五羊村店已开业两年，拥有433间客房，可视为广州最大的集中长期租赁公寓之一，入住率超过95%。最受欢迎的一居室公寓已经不复存在，只剩下几个共享房间。

据报道，除了商店经理，目前有三名店员和一名维修工人在商店，这基本上是1至100个房间。这意味着每个员工必须管理100多个房间。

因此，提高管理效率、降低管理成本已经成为租户日常管理中最关键的问题。工作人员说，公园大厦通过改造后台管理系统和在互联网上建立一个在线平台给出了一个解决方案。

目前，Park House独有的应用平台已经实现了所有租赁场景的在线管理。在租赁端口，租户可以直接获取清单信息，预约看房，最后在应用程序中签合同，一次就可以完成一系列动作。

在租赁后服务方面，Park House为租户提供一系列服务:支付租金、快速维护、释放社区活动和智能安全。在现场，商店维护主管向记者展示了应用程序中的维护任务。

在房间的顶层，有一个宽敞明亮的大厅，里面有一张台球桌和一台80英寸的电视，这是公寓的客厅，也是公共社交场所。通过管理营造积极的社会氛围，满足青年群体的社会需求，也是朴毓所希望建设的方向。经理说:“我们经常组织一些活动，比如七夕烧烤会、健身沙龙、万圣节活动等。”，我们可以通过应用程序中的社区活动栏获得活动的具体信息。

"事实上，住在公园里会很容易认出许多有趣的人."房客李成(化名)告诉《时代周刊》记者，这里的居民年龄基本相同，素质也相对较高。在他逗留的第二天，他参加了烧烤。

运营挑战正在出现

在万科园屋的大规模扩张过程中，网上出现了很多关于园屋的投诉。在智湖知识问答平台上，有关于甲醛超标和服务态度差的投诉。对此，五羊村店的工作人员表示:“这种问题在我们店里并没有出现，但却是非常罕见的现象。许多问题可能是由于沟通不充分造成的。”

于波的顾客主要是18-40岁的城市青年，房租上涨给年轻房客带来了很大压力。

房客李成告诉《泰晤士报》记者，管理员之前向他透露，半年后合同到期后，租金可能会上涨，涨幅约为200元。合同到期后，他会考虑换个地方住。

“租金的价格是根据市场来决定的。租金调整取决于周边市场的最新情况，而不是价格的普遍上涨。”广州公园大厦表示，在过去两年中，整个广州市场的环境租金都有所增加，因此大部分项目的到期租金都会有所上升。事实上，有些项目的市场租金由于周围条件的变化而被调整回来，我们也将在这一阶段对客户进行“降价”。

除了注重日常的租户管理外，在项目的具体运作过程中，停车常常会碰到一堵墙。广州于波给《时代周刊》记者举了一个例子:“例如，办理营业执照通常是用于租赁物业，而其规划用途是住宅。但是，当企业进行这种规模租赁时，需要申请营业执照，但申请营业执照的前提是该物业的规划用途是商业用途。传统法律法规的这种冲突给大型租赁公司的营业执照带来了不确定性。”

利润仍然需要缓慢流动

与传统的房地产业务相比，发展长期租赁公寓更像是一项“长期业务”，需要足够的耐心。

“长期租赁公寓业务的盈利能力确实存在很大差距。虽然目前园区整体入住率在90%以上，但由于租赁税费等流通成本较高，目前资金回笼时间仍然较长，预计约为5年。”广州万科公园向《时代周刊》记者坦言。

至于困扰整个行业的盈利模式，万科董事会主席于亮公开表示，长期租房不应该赚大钱，主要是为了解决住房问题。

广州于波也表示，租赁业务更注重发展机遇，比如市场需求和巨大潜力；租赁业务有相对稳定的现金流；监管的影响很小，客户与传统的即售业务和其他新业务之间有很好的适应性。

长城证券(Great Wall Securities)分析师王毅告诉《时代周刊》(Times Weekly)，租赁业务的回报期很长，资本周转率也很低。目前，长期租赁公寓行业的运营费用率很高，一般在40%左右，所以可以分配给投资者的回报率只有3% -5%。

“转型前仍是最大的投资，后期的租赁渠道、运营和劳动力成本也需要长期投资。”广州公园大厦告诉时代周刊记者。

在早期改造中，房屋的购置非常重要。广州公园大厦表示，目前这是一种强调重要性和严肃性的方法。轻资产模式的特点是集中租赁，即从政府、村集体等所有者手中收购破旧厂房和住宅楼，将长期租赁公寓统一改造为租赁。租赁期限一般为10-15年。

除了轻资产模式，万科还在扩大重资产长期租赁公寓。去年下半年，随着北京等地自供宅基地的陆续进入，万科也在积极收购自供宅基地。

大量前期投资和较长的回收期是经营长期租赁公寓的难点。越来越多的房企也计划发行房屋租赁专项公司债券，为自己献血，万科就是其中之一。

6月11日，万科宣布其公开发行的房屋租赁公司债券已获证监会批准，此次发行的债券总额不超过80亿元，将分期发行。

为了进一步提高市场份额和利润点，万科也在尝试从长期租赁业务产品线入手。除了停车，万科还希望为不同阶段的客户提供长期租赁服务，实现利润全覆盖。

“广州59%的租房者都是90后出生的。因此，作为一个长期租赁公寓的大市场，万科的第一个长期租赁公寓市场是青年长期租赁公寓市场。与此同时，根据市场需求，万科一直在规划家庭公寓和服务式公寓的产品。”广州公园大厦告诉记者。

万科知情人士告诉《时代周刊》，万科的长期租赁公寓业务分为三个产品线:青年公寓(停车公寓)、家庭公寓(河湖公寓)和服务公寓，为不同阶段的客户提供长期租赁需求。其中，何裕致力于解决家庭群体的租房需求。目前，已经形成了完整的产品体系和运营模式，第一家门店将于2018年开业。

来源：荆州新闻