TOD为锚点，龙湖挑战“能力者”的游戏

本篇文章2839字，读完约7分钟

当房地产发展的增长曲线接近最高点，房地产企业竞争激烈时，如何找到更多新的增长路径是一个关键问题。

根据中国城市轨道交通协会发布的《2017年城市轨道交通行业统计报告》，截至2017年底，mainland China已有34个城市开通轨道交通并投入运营，开通线路165条，运营里程5033公里；2017年新增营业线32条，同比增长24.1%；新增运营线路880公里，同比增长21.2%。

毫无疑问，轨道交通发展延伸出的tod(公共交通导向)发展模式是住宅企业的一片新的蓝海。西南交通大学(上海)tod研究中心主任朱认为，tod的发展是由国家的大力倡导、轨道交通的快速发展以及提倡节约和利用土地的新型城市化所推动的。它发展迅速，空空间大，受到社会各方的高度关注，参与意愿强。

在tod的道路上，一些有先见之明的房地产企业已经开始行动，龙湖是中国领先的tod团队之一。龙湖集团副总裁兼总建筑师胡浩表示，引入工业和人口是城市发展的必要条件。根据龙湖多年的探索经验，围绕轨道交通规划城市发展是最可持续的，具有巨大的想象力。

从探索tod模式到着陆，龙湖投入了大量的时间和精力。到目前为止，龙湖已经开放了18个tod商业项目，以tod为核心的整体业务开发面积已达800万平方米。

tod的思考与探索

在tod模式的探索中，龙湖从2003年开始，一直保持着一贯的稳健风格。

2003年对龙湖来说是至关重要的一年。今年，龙湖的业务正式启动，也是在这一年，龙湖的tod概念开始萌芽。“2003年，龙湖的第一个商业项目在重庆北城天街开业。那时，我们开始考虑托德。tod的核心概念是人员流动，这是业务的必要基本条件。”胡浩说。

那时，托德在国外很受欢迎，但在中国却鲜为人知。龙湖只有通过开发商业地产才能不断学习和探索tod。这次探险历时八年。在此期间，龙湖初步形成了tod的概念，包括认识到商业聚集和商业形式相结合的重要性。

商业地产的发展一直伴随着轻资产和重资产的讨论。在业内许多人眼里，轻资产的商业地产模式可以最大限度地降低房企面临的风险，相反，重资产项目将成为房企的“沉重负担”。然而，当许多房地产企业高喊“忽视资产”的口号时，有梦想的龙湖却从长远的角度看待商业地产，提出“控股”。

2011年，龙湖商业加快了在全国的布局。同时，龙湖将tod模式的理论思考付诸实践，沿着铁路道口找到了土地，为tod项目的落地发展铺平了道路。

此外，与许多专注于开发地铁tod项目的房地产企业不同，龙湖认为城市的发展离不开轨道交通的发展，轨道交通包括城市地铁和城市间的高速列车。

去年，龙湖以34亿元的价格首次获得重庆沙坪坝高铁站地块，并正在打造中国首个高铁tod项目，名为“龙湖光年”。在河北省高碑店，龙湖也在建设一个绿色生态tod项目，规划面积6.9平方公里，毗邻高铁。“现在龙湖的投资布局，在市场深度和深度布局的基础上，继续关注高铁网点布局节点形成的城市群，以及被超大城市包围的高碑店等卫星城市。”

(重庆龙湖光年项目示意图)

胡浩透露，龙湖tod模式的探索和实践正在加快，未来4年龙湖将有30多个tod商业项目。

新的绩效增长点

“未来三年，龙湖商业开放项目的数量和面积将继续增加。到2020年，龙湖商厦开业的商场总数将超过50家，商业租金目标预计将达到60亿元。”对于商业地产行业，龙湖已经设定了明确的目标，在轨道交通节点有很大比例的商场属于tod项目。

胡浩将tod项目描述为龙湖业务的支撑点。“如果企业各自独立经营，就不能形成集约效应。以tod为基点，使企业内部的各个业务系统相互合作，可以达到集约化的效果。这是住房企业从房地产开发逐步转向城市经营和城市服务的机会。”

住宅开发与销售、商业运营、公寓长期租赁和物业服务是龙湖的四大水路业务，此外还有养老和生产城市的创新业务。胡浩认为，tod项目是业务聚合的“大底盘”，以tod为锚点，将多个业务聚合在一起，以促进未来运营能力和利润的增长。因此，tod项目给龙湖带来的不仅仅是利润，还有持续的现金流。

然而，目前龙湖的tod项目仍然需要一些住宅开发和销售来支持。龙湖集团CEO邵此前曾指出，未来龙湖的商业导向型业务将逐步增加，平均每年有10%的收入来自住宅开发和销售，这些收入将投资于持有住宅物业以外的物业。

胡浩告诉时代财经，尽管仍有必要投资于住房开发和销售，但从长远来看，龙湖也将投资于tod，资金来自于经营和持有房产，这将有助于龙湖提高其造血能力。

不难看出，在龙湖看来，经营和持有房产是一项理想的业务。2017年，龙湖投资业务税前租金收入25.9亿元，同比增长35.6%。

据业内人士透露，龙湖将继续将一定比例的销售回报投入其物业，这将为集团2020年的总利润带来约20%的商业租金贡献。更重要的是，未来稳定的租金收入将逐步覆盖龙湖的贷款利息，起到平衡杠杆的作用。

强者的游戏

事实上，“轨道+物业”的发展模式近年来逐渐受到关注，许多tod项目也收到了良好的效果。然而，tod仍然是一个高门槛领域。与普通商业项目相比，规划和建设tod项目的能耗呈几何级数增长。

龙湖发现tod模式领域有四个阶段。第一个阶段是知道流量是重要的，但它仍然停留在弱连接级别；在第二阶段，轨道交通开始有渠道来避免诸如风和雨的问题；第三阶段是地铁上部结构的施工；第四阶段已经发展到了极点。例如，日本的涉谷未来之光可以复合七个轨道，而且除了空之间的联系之外，它还可以注意内容之间的联系。

Tod无疑是一场能力的游戏，尤其是第四阶段的tod项目，它的复杂性最强，对住宅企业的要求也最严格。首先，这考验了企业与政府、轨道交通公司等诸多主体的沟通和协调能力；其次，在开发tod项目的过程中，企业需要有能力构建多种复合格式的空.

为了能在tod领域得心应手，龙湖努力在日本学习，学习成熟的经验。同时，龙湖也在今年年初提出了“空客房即服务”的新战略。这一战略的核心是龙湖有能力建设多种格式的空机房运营服务并加强协调，这也促进了tod模式下龙湖的多种格式聚合。

在胡浩看来，龙湖拥有非常丰富的产品体系，能够满足各种tod项目的需求。近年来，龙湖的商业、长期租赁公寓和房产发展迅速，养老和生产城市等业务也在积极探索。时代财经了解到，这些业务将根据tod项目的规划需求有选择地植入。

值得一提的是，与冠宇的多元成长不同，龙湖认为推广tod需要“慢慢来”，因为大多数tod项目都具有开发周期长的特点。

在大周期项目中，资本是王道。说起龙湖的金融实力，胡浩充满信心。他表示，龙湖的平均融资成本一直被控制在较低水平。2017年底，该指数为4.5%，接近优秀央企，这也让龙湖在做tod项目时更加冷静。

邵曾表示，三年来，在全行业杠杆化的背景下，龙湖没有使用不规范的影子银行和信托，这样的记录给龙湖带来了很低的融资成本，所以龙湖有能力很好地持有房产。

这些是龙湖能够平静地参与托德游戏的保证。

来源：荆州新闻