房企还债压力大 “发新还旧”要求越来越高

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⊙记者刘编辑全

在融资渠道越来越窄的背景下，发行债券已经成为许多中小住宅企业的生命线。7月2日，格力地产(600185)宣布，中国证监会已批准发行不超过12亿元人民币的公司债券。海印股份有限公司(000861)同日宣布，拟非公开发行不超过5亿元的公司债券，用于子公司增资、偿还银行贷款和补充营运资金。除了这两个房地产企业，一些房地产企业正在发行债券或计划发行债券。然而，想要发行债券并不意味着债券可以发行。数据显示，中期(期末)债券发行规模超过成功发行规模。

下半年房企偿债压力很大

虽然融资之路并不平坦，但为了扩大规模和偿还债务，住房企业到处筹集资金。据公开数据显示，自5月份以来，中国证监会共受理和审核了33家住房企业的债券发行，总融资规模近2000亿元，最小融资规模4亿元，最大融资规模200亿元，有3家企业总融资规模超过100亿元。

"在这些房屋发债企业中，债务偿还占大多数."一位业内人士表示，2015年下半年，住房和企业债券的发行规模大幅增加，其中作为当时主要发行品种之一的三年期公司债券将于今年下半年陆续到期，到期和转卖压力很大。

根据天丰证券的数据，2018年下半年，房企债券的到期金额为1052亿元。考虑到进入转卖期的债券将按本金的50%偿还，下半年房企债券到期金额将高达2542亿元，高于2018年上半年到期的851.3亿元。

也有一些房地产企业整体债务沉重。例如，打算发行公司债券的海印股票将面临巨额债务到期的问题。针对深圳证券交易所的关注函，公司表示截至2018年3月31日，资产负债率为68.54%，负债总额为82亿元。其中，一年期短期贷款10.2亿元，一年内到期的长期贷款20.7亿元。

“对于一些现金流紧张的房地产公司来说，偿还债务的压力将非常大。”据业内人士称，选择发行新债和偿还旧债已成为一种主要方式。

暂停金额超过发行金额

房企都想尽可能多地发行债券，但在房地产持续调控的大环境下发行债券并不容易，许多房企选择了停牌。

以5月份33家房地产企业发行债券为例，仅万科和格力地产获得了批准文件，17家房地产企业通过了发行审核会议的审核，8家房地产企业暂停了审核，1家房地产企业暂停了审核。暂停审查的八家房企发行的债券总额为504亿元。

发行层面的数据显示，房地产企业发行公司债券并不顺利。根据海通证券(600837，诊断)，自2018年以来，已有24家房地产公司发行了总额为1125亿元的公司债券；21个项目暂停，计划发行规模总计1510亿元。暂停金额超过发行金额。

7月2日，上海证券交易所披露的信息显示，和盛创建了一个100亿元人民币的住房租赁专项企业债券项目，该项目被暂停。5月30日，一个多月前，31亿元人民币的公司债券非公开发行被暂停。

然而，住房企业小规模公开发行和私募公司债券的情况稍好一些。据统计，今年以来，通过深交所的房企公司债券数量已达47%，公司债券审批进度为5%；已获上海证券交易所批准的住房企业公司债券占39%，暂停公司债券审批进度占11%。

发行债券的要求越来越高

由于房地产监管尚未放松，监管部门对房地产企业申报的投资项目、发行额度和债券规模仍有一定的限制。

在最近暂停发行债券的企业中，有些企业改变了项目，发行了债券。例如，龙湖地产调整了融资规模，之前计划发行80亿元人民币的公司债券。暂停考试后，公司将募集资金减少到50亿元，并顺利通过考试。

然而，通过债券发行审核只是第一步，获得批准后能否发行取决于企业的业绩、负债、违约记录、信用评级和负债情况。在市场人气大起大落的情况下，最近只有华夏幸福(600340，股票咨询)、招商局蛇口(001979，股票咨询)、万科等几家规模较大、质量较好的房地产企业成功发债，部分房地产企业可能无法足额发债。

业内人士表示，在当前环境下，市场对房地产企业的认可更为重要，近期的信贷事件和违约事件降低了投资机构对具有一定属性的发行人的认可。此外，大股东股权质押比例高的中小房企也是投资者的禁忌。

来源：荆州新闻