太太“炒房团”变身“包租婆” 疯狂扫盘商住两用楼

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有一次，房地产投机者变成了敲门砖收取租金的“特许团体”。

“蓝色钻石是天然的，地铁在门口是双层的。每个人都感觉很好。”王向清在医院的病床上为父亲削苹果，并将结果“报告”给正在外面做生意的丈夫。半个月前，王向清陪父亲到杭州住院观察。在此期间，她与几个妻子和姐妹在杭州经营了十多个商业和住宅项目，仅王向清就启动了五套，总价近1000万元。

王向清是名为“江南皮具厂塑料厂花”微信群的成员，这是一个由浙江妻子自发组织的“投资集团”，她们过去热衷于房地产投机。他们曾经是中国房地产行业的一股强大力量。早在2001年，由150多名成员组成的温州看房团就来到了上海，他们抛出了5000万只手，掀起了全世界房地产投机者的投机热潮。十多年来，“房地产投机者”和“妻妾成群”一直出现在每个城市的房价传说中。

然而，在各地严格的限购下，他们不得不开始“转型”。"挂的钥匙叮当作响，租金叮当作响."王向清表示，这曾经是浙江房地产投机者的一个笑话，嘲笑那些投资眼光不强、不升值甚至不贬值所购房产的人，而房地产投机者“无意”变成了房东。但是她从来没有想到有一天，成为一个“租金婊子”会成为他们的房地产投机者的积极选择。

如今，那些因政策而一度沉默和隐蔽的妻子们的房地产投机者又出现了，但这次他们的目标是商业和住宅建筑。在杭州各种商业和住宅项目的售楼处，他们随时支付数百万的定金，直到许多项目“售罄”，然后他们离开会场，静静地等待下一个项目的开工。

未来，这些公寓的稳定租金将成为他们新的长期收入来源，而以前的房地产投机者也变成了敲门砖收租的“包机团”。这是中国房地产市场进入深度转型的新迹象吗？

妻子群体的“新宠”

对于2003年开始“全职太太和兼职房地产投机”的王向清来说，这不是第一次在房地产上花大钱。对于杭州各区的住房市场情况，她更是倍加珍惜。然而，40年前，她还没有接触过杭州有产权的商住两用项目。

王向清用手机开通了名为“江南皮具厂塑料厂花”的微信群，并向记者介绍说:“这主要是群内姐妹和群主推荐的。”“基本上每个地区都有人参与热门项目。那边有一个房间，你可以知道如何支持周围的设施，并欣赏其潜力。每一个项目结束后，你都可以找到一个经理，而且你还可以忽略小组负责人的名字。”

王向清的微信里有30多个姐妹，总数不多，但据她说，每个姐妹都值几百万。该团体的所有者是王向清的家乡，也是王向清当年所在的妻子团体的负责人。他选择城市，选择项目，以折扣价购买，以固定价格出售。那一年，几乎所有房地产投机者的重要决策都是由集团负责人协调的。

像这样，有很多微信群都是从当年的老婆群衍生出来的。许多前妻团体成员告诉记者，在浙江大大小小的城镇中，几乎有几个这样的“小团体”。他们交换信息，在房地产投机中进退两难。每个小组都有一个负责决策的负责人，无数成功的案例也让妻子小组的成员信任这个负责人。

例如，王向清上周刚刚在纪锡成拱墅区和滨江区康康谷购买了一套商住两用项目。平均价格分别为4万元/平方米和3.5万元/平方米，高于其他同类项目。很多，但是王向清说:“这是一个热门的盘子，是团队的主人亲自挑选的，并且购买了团队中最多的人。这绝对没有错。”

王向清很谨慎，所以她的行动总是“落后别人半步”。她告诉记者，“集团所有者在2016年底带了很多人投资商业和住宅两用项目。”现在，小组里基本上有一两个人，有些人已经买了十多二十套了。我买晚了，比他们贵多了。”

商住两用项目交易市场在短短两年内迅速活跃起来，许多商住两用项目重现了夫人疯狂扫荡普通住宅项目开盘的盛况。"当外国人购买这些(商业和住宅项目)时，他们就像购买卷心菜一样."一位杭州人告诉记者。

杭州一个商住两用项目的销售经理告诉记者，“产品不限于购买或贷款，面积小，总价低。”许多观察任务来了之后，他们打扫房子，卖得很好。”用许多项目销售人员的话来说，房地产投机者用手买几十套房子的故事甚至比地铁和配套词的频率还要高。

根据嘉里的数据，2016年和2017年，杭州酒店式公寓的年营业额超过3万套。其中，2017年酒店式公寓的成交量约为4万套，是2015年的三倍多。此外，在查阅和比较了杭州我爱我家(000560，股票咨询)和杭州链家的数据后，记者发现杭州的商住两用项目的平均价格已经从不到15000元/平方米变化到今天的25000元/平方米，增幅超过70%。

沉默的旧爱

尽管数据显示，一度由房地产投机带来的巨额利润正在重现，但商住两用项目的性质注定了其投资理念不同于卖空型房地产投机者。

据杭州几家房地产中介介绍，由于商住两用项目的产权只有40年，日常生活中的水电都是商用的，在二手房市场上不容易出售，而且大部分都是长期租赁。

杭州我爱我家上京国际商城的一名工作人员告诉记者，距离该店不到500米的蓝钻天成是拱墅区商住两用项目中的“净红产品”，但其每月二手房交易量只有一两套。“大部分只需要它的用户仍然倾向于购买普通住房，而那些购买二手商业和住宅两用项目的用户则是购买和租赁的。(商业和住宅两用项目)仍然是非常受欢迎的租赁这块。”长期租赁投资取代短期投机，这实际上是房地产投机者的无奈之举。

刘敏的丈夫是王向清丈夫的商业伙伴。2009年，在王向清的介绍下，刘敏成为了房地产投机者中的一员。与王向清等早年获利丰厚的“前辈”相比，刘敏等“后来者”加入后面临的市场环境变得复杂起来。

刘敏回忆道:“在最初的几年里，挑选项目非常困难，全国各地都有房地产投机者。那段时间，房地产投机者之间有交易。不管怎样，他们都觉得自己不是最后一个，总会有人再来买的。因此，当年在鄂尔多斯(600295，医药股)和郑州，他们中的许多人都倒闭了。近年来，主要原因是政策越来越紧，各地对销售的限制也越来越少。空的业务非常小。上个月，抓住房地产投机者相当可怕。赚钱和关注和平是非常可怕的。如果情况如此严重，就不会这样做。”

2016年是各地房地产投机者的一个重要转折点。以北京为代表的一线城市和房价大幅上涨的厦门、南京、杭州等二线城市相继出台限购政策。房地产投机者“低价买房、集体提价、高价倒卖”的惯用手法受到了很大影响。

随后，城市调控政策越来越紧，一、二线城市普通住房的短期投机空房几乎被完全锁定，房地产投机者逐渐消失。王向清说:“基本上没有利润。”在政策的控制下，很少有人能够通过房地产投机的“黄金大道”，房地产投机者已经逐渐消失在一线和二线城市。

自2016年以来，王向清和刘敏先后加入了新的微信群，讨论的话题包括古董、茶叶、高端木材、股票、黄金、比特币等。房地产投机者一度沉默。对于那些手里握有大量财富的妻子们来说，银行利率很难预测，只有赚大钱的方法才值得一试。

然而，刘敏和他妻子团队的其他成员在与房子打交道了半个世纪后，逐渐发现房地产是他们最可靠的投资目标。“2015年，一些姐妹去炒股，2016年，一些人去炒金，2017年，一枚比特币问世，现在他们都赔了钱。经过投机，大家终于觉得这些路不适合我们，只有房子是国内投资最稳定的。”

刘敏承认她的Litecoin账户仍有近200万英镑的损失。到目前为止，她看不到重返这本书的希望。“真让人难过，你可以在丹东买几套房。”各种超出限购政策的商住两用项目由此进入了妻子群体的视野。

租船人的算盘

"挂的钥匙叮当作响，租金叮当作响."这是一个曾经在妻子团体间流传的笑话，指的是一些投资眼光微弱的妻子团体。由于购买房产后升值幅度很小，甚至贬值，他们手中有许多套房，但他们只能出租，与其他项目相比，收到的租金增幅几乎可以忽略不计。

王向清向记者解释说，房地产投机讲究效率，其原理类似于股票交易。“最重要的是要快进快出，以极低的折扣价横扫一大批房子，在房价炒完之后迅速卖出。二者的区别在于利润。我给你最低的计算，每月收入10%，保持复利三年是30倍，保持十年是90，000倍以上。因此，如果你看看那些持有房子四、五年、七、八年的人，从房价中得到几万，然后把它卖出十倍，这不是房地产投机，这是投资。”

因此，在传统的“妻室”概念中，就像作为股东炒股一样，作为房东炒房也是“锁起来”的。但是这个概念现在已经完全改变了。

2018年6月28日，住房和城乡建设部等7个部门联合发布通知，从2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市开展控制房地产市场混乱的专项行动。行动有四个主要目标，其中反投机房地产投机者排名第一。这一通知促使妻子群体的许多成员王力可·青香下定决心，启动了一大批面积小、总价低、可无限制购买、长期租赁、改造的商住两用项目，成为“包房妇女”。

除了政策变化，回报率的逐步提高也是转型的一个重要因素。2017年初，刘敏在杭州低价买了四套公寓。一套50平米的公寓平均价格只有1.8万元/平米，现在已经涨到了3.3万元/平米，月租金达到了3800元。“月租金绰绰有余，投资回报率为5.1%。如果将来房价上涨，租金会更高。”

熟悉房地产投机"套路"的妻子们很快发现，房租和房价的价格走势基本一致。即使在各地限价的情况下，空租金的增幅可能更大。“过去，房价比多少都低，大家都没有一起卖。现在租金比多少都低，大家都不一起租出去，手里的房子也慢慢地放出来了。”

根据国家统计局杭州调查小组的公开数据，2017年杭州私房租金同比增长8.8%，比2016年高出7.4个百分点，同比增幅达到2011年以来的新高。根据58房地产数据研究所的数据，2018年1月和2月，杭州的平均住房租金涨幅达到719元，仅次于北京，在一线城市和新线城市中涨幅最高。

来源：荆州新闻