李宇嘉：避免资金违规流入楼市将考验调控效率

本篇文章2574字，读完约6分钟

李玉佳

2018年，这一数字达到一半以上。从统计数据来看，虽然全国房地产市场的交易量已经连续37个月出现反弹，70个大中城市中有63个城市的房价都在上涨，但随着房地产“去杠杆化”的不断推进，调控政策的叠加效应开始显现，房地产市场的交易量和价格的整体涨幅有所下降。

下半年，宏观经济仍面临较大下行压力，金融市场违约案例增多，因此“去杠杆化”将转向“结构性去杠杆化”。

最近，国务院常务会议提出，积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要适度从紧。希望通过支持基础设施和民生“补短板”，疏通货币信贷政策传导渠道，提高宏观管理效率。

今年以来，“RRR减息+mlf组合”已成为央行实现流动性释放的主要方式。从6月到7月，央行通过中期贷款业务累计净投资9055亿元，适度宽松的流动性环境将持续。

那么，如何防止释放出来的资金非法流入房地产市场呢？如何防止居民过度借贷？在基本建设过程中，如何防止地方对房地产的依赖再次加深？如何防止监管再次陷入周期性的紧缩周期，导致新一轮的房价上涨？

最近，包括一些四线城市在内的一些城市的房地产市场呈现出回暖趋势，投资和投机行为不断出现，这给下半年的房地产市场监管和金融政策带来了严峻考验。

对此，新华社最近发表的《从严治房、房改到位》一文明确指出，房地产市场监管正处于向完善长效机制过渡的关键时期，地方政府要坚定不移地承担监管主体责任，保持政策的连续性和稳定性，坚决对工作不力、市场波动大、监管目标未实现的地方进行约谈和问责。

最近，一线城市以实际行动证明了他们继续调控的决心。7月25日，北京市房山区住房和建设委员会召开了商业项目专项整治工作会议，明确表示不允许变相“以租代卖”，不允许个人进行工商登记，以避免限购。

此外，广州市最近出台了新的住房公积金政策，其中一人多次离婚买房子，许多人频繁买卖套房。此外，各地在申请提取住房公积金时，如异地购房、无配偶或无直系亲属，可根据自身实际情况分阶段停止执行这类提取政策，继续执行这类提取政策的，应严格审查申请提取住房公积金的资格。

为应对贷款购买比例的反弹，为控制杠杆率，深圳国有银行上调抵押贷款利率，推出公司购房5年、个人购房3年的新思路；上海还表示，它不会放松“限制购买和贷款”的政策。

目前，虽然“按市决策”的框架已经形成，但许多地方依靠房地产的格局并没有改变，房地产市场监管的权责不平衡，监管效果不尽人意。由于土地财政和税收严重依赖房地产，自我监管很容易演变为“被动监管”，甚至“边放松边监管”。

在房价上涨过快、市场秩序混乱的城市，虽然出台了限购限购等调控措施，但人才引进、公积金等政策取消了一些调控措施。此外，由于担心房地产市场走下坡路，对买卖的限制往往被“高高挂起”。

在监管和控制的下一步，预计将更加强调当地主体的责任。最近，国家七部委发起了为期半年的房地产市场混乱专项整治运动，这是房地产市场有史以来最有力的“严打”，也是在“按市决策”框架下，打击地方主体责任的重大举措。

目前，无论是房地产开发、交易量还是房价，都比前几年上升了几个台阶。因此，保持高水平的平衡、防止大起大落和防范行业风险是今年的基调，“稳定”是今年楼市调控的主要目标。打击需求方面的投机和抑制房价上涨将是今年下半年监管的重点。

目前，基于“限购、限贷、限价、限销”的需求侧监管体系已经形成，下半年将“修补”。

首先，限购范围将扩大到无社保缴费记录的单身人士、未成年人、企业和具有普通教育程度的人才，以杜绝以假离婚、子女或企业和人才为名规避限购的投机行为。

第二，那些只需要住房而没有住房交易记录或购买第一套房的人将优先获得购买住房的资格和享受彩票，并在抵押贷款利率、交易税和经济适用住房分配方面获得优惠政策。

目前，房地产市场的主要矛盾在于“去库存化”后的低库存环境，严格的“限价订单”催生了新二手房价格倒挂的现象。由于新房交易成本较低，价格反转进一步推高了投机需求，人为地加剧了供需矛盾，恶化了市场预期，扰乱了交易秩序。

供求不匹配的问题还没有解决，房地产市场的混乱还会时有发生。作者认为，供应将在下半年进一步释放。首先，从第三季度开始，楼市将迎来一个季节性供应高峰；第二，当开发商的融资环境越来越严格，终端需求仍然存在时，通过规模重叠“合格”来降低金融成本的需求将迫使供给内生增长，住房企业将加速撤资。最近，一些房企的供应节奏已经提前，房地产市场的供需失衡得到了部分缓解，并迎来了适度的降价。

下半年，为了防止资金非法流入房地产市场和居民过度“杠杆”，财政政策将进一步收紧。最近，在房地产企业收紧海外发债后，监管部门进一步停止了房地产企业的公司债券和票据交换，进而收紧了内地房地产企业在香港发行熊猫债券的渠道。

目前，在政策进一步收紧之前，加快出货和周转速度，缩短销售收款周期，降低财务成本，已成为房企的共识。前期价格较高的项目以低于预期的价格进入市场是正常的。

与此同时，诸如限购、限购和只需优先考虑彩票等管制措施相继出台。人才、经济适用房和共有产权房的大规模供给，无论从价格还是供给来看，都有利于保证合理需求的满足。巩固“房无投机”原则，将逐步降低房价预期，缓解供求矛盾。

随着人口不断涌入大城市，限购、限购、限贷等措施将在中期内继续发挥有效作用，甚至成为热点城市长效机制的一部分。在阻止投机的同时，这些措施可以通过降低交易频率、增加交易程序和成本来增加市场摩擦，并使虚假的高溢价逐渐消失。考虑到保持行业风险底线、防止房地产市场波动等综合因素，这是实现泡沫“软着陆”的可行途径。

同时，各地要利用调控的“窗口期”，加大供给侧改革力度。

首先，热点城市和大都市地区都在大力发展轨道交通。目前，大都市圈规划和大都市轨道交通向外延伸已经启动，但土地和公共服务的跨区域一体化规划仍然滞后，无法引导有效的需求向外转移。

其次，对于存量不足的商业办公用地，应加快分区规划和土地利用属性调整，向居住区转移，同时公共配套设施要跟上。这些商业办公用地的土地和空位置都非常好。租赁住房和共有产权住房的建设可以优先分配给新需要的群体，这可以有效地转移需求。

最后，尽快推进房产税的立法和实施，保护第一套房的需求，降低投机性收入的预期，真正实现“无房投机”。

(作者是高级房地产研究员)

编辑朱昱

来源：荆州新闻