景瑞控股交“年中答卷”：净利大幅增长，均价创新高

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如果用马拉松来比喻，目前的景瑞控股(以下简称“景瑞”)已经过了“体能”的临界点，持续的业绩提升正显示出这家房地产企业的长跑耐力。

8月31日，景瑞披露了上半年的经营业绩。同期销售规模创历史新高，景瑞盈利能力全面恢复。毛利率和净利润大幅增长，毛利率为27.2%，比2017年同期增长14个百分点。

换句话说，景瑞的赚钱能力远高于前些年，这不是一个单一因素导致的转变。管理的精细化、投资研究和判断的准确把握以及成本控制的行动共同酝酿了这种“化学反应”。

在房企被统称为“去房地产”的时候，景瑞也正在转变为“全才”的角色。在为未来而战的天平上，房地产开发不再是唯一的砝码。金融和资产管理能力的提高已经开始产生新的竞争力，而投资性房地产的增长正在起到压舱石的作用。

盈利能力稳步提高

盈利能力是衡量企业经营效率的重要指标。今年上半年，景瑞延续了去年的增长趋势。毛利润和营业利润显著提高，分别为5.89亿元和6.62亿元。同时，毛利率从去年同期的13.2%上升至27.2%，净利润上升至14%。总资产达到447.9亿元，比2017年12月31日增长14.3%。

这是景瑞盈利能力的稳步提高。2017年，它的净利润飙升了658%，这是上市以来的最好成绩。景瑞告诉时代财经，收入减少主要是由于项目开发进度有限，导致已交付项目和已开发物业的已交付建筑面积减少，而毛利增加是由于已交付物业主要位于一、二线城市，销售溢价大幅上升。

规模实现了跨越式发展，但净利率却没有明显提高，这是许多房企在发展过程中面临的一个“成长烦恼”。如果我们把时间线拉回到三年前，景瑞也将面临同样的麻烦，但房地产企业意识到症结后，立即开始提高质量和效率。

一、二线城市布局比重的增加是最明显的变化，这种前瞻性的预判也使景瑞在这一周期享受布局红利。这也充分体现在景瑞近两年的销售价格上。时代财经查阅了景瑞过去的年报，发现从2016年到今年上半年，景瑞的平均销售价格分别为12，402元/套、18，177元/套和26，028元/套，两年内翻了一番。

根据一定比例的成本投资，高单位价格意味着更大的利润空，这反映在财务报告中。然而，暂时爆发并不是景瑞的最终目标。用公司联合董事长严昊的话说，“长跑”是企业的经营方向。

在产业集中度日益提高的时代，规模意味着话语权，企业生存的前提之一就是要有一定的规模和规模。换句话说，长跑意味着成长。

在去年创下销售新高后，景瑞的增速没有放缓。今年上半年，景瑞合同销售额达到95.3亿元，同比增长49.8%，其中杭甬部分楼盘销售额超过10亿元。在其销售构成中，一线和二线城市的销售额占95%，同比增长69%。

更大的亮点仍然来自平均售价。今年上半年，景瑞的平均合同售价达到了26028元/套，比去年的18177元/套上涨了43%。其中，上海景瑞上滨江的价格达到13万元/套，杭州阳明谷和苏州景瑞玉江山的价格均为6万元/套。随着这些高价项目在未来的延续，景瑞的可持续盈利能力将进一步提高。

此外，在销售加速的同时，景瑞也在积极补充土地储备。今年上半年，新增项目17个，累计土壤储量达到5246882平方米。

新业务衍生的竞争力

在房地产市场调控频繁的背景下，单纯的房地产开发能力很难赢得未来和跨越周期，投资性房地产的稳定收益被许多企业视为抵御监管风险的垫脚石。

在景瑞看来，房地产股票时代已经到来，资产管理和财务运作已经成为必要的能力。2017年，景瑞提出了从开发商到资产管理领导者的转型。在加强住宅开发增量业务的同时，还积极参与股票市场和城市更新。

今年上半年，景瑞已经完成了几项并购，并在北京和上海获得了几个写字楼和长期租赁公寓项目。改造后，这些项目将为景瑞带来稳定的现金流。景瑞透露，与去年同期相比，上半年其投资性房地产增加了10亿英镑。

为了适应景瑞转型的需要，景瑞控股在景瑞地产之外增加了四个平台，即友悦资产、景瑞公寓、凯瑞投资(办公平台)和何复资本，新的竞争力不断衍生。

时代财经获悉，景瑞公寓今年上半年收购了五个新项目，包括北京新华、北京国茂中央商务区、苏州广韵、北京科技园和上海中山大厦。自成立以来，景瑞公寓共收购了11个项目，包括北京三全、上海扬子中心、杭州西银泰和上海徐家汇。

瑞穗投资的整体布局是以北上广深和1.5号线为核心城市，目前已经登陆三个项目；上半年，友友资产完成了首个基金项目的退出安排，投资者年化投资回报率超过18%；何复资本在房地产生态系统和消费升级方面的总投资已达到10亿英镑。

景瑞的各种平台并不是单独作战的，合作和相互赋权也是战略意图之一。目前，房地产、公寓和办公三大平台在投资、项目开发和运营方面有合作机制，以优势资产为主的投融资和管理退出模式也在内部得到授权。

今年7月31日，以景瑞公寓下的北京三泉公寓为标的资产的招商银行产品在深交所正式上市交易。这是北京首家长期租赁公寓的招商银行，也是景瑞的一项融资创新。本次发行的参与者包括两个平台，即尚友资产和景瑞公寓。

近日，天宝资产与洛德基金联合发行“天宝-洛德优势私募股权投资基金”，完成对天津市津南区鲜水谷项目的投资。在这个项目中，优优资产和洛德基金将作为联合管理者，景瑞房地产将与一家大型国有企业共同开发和运营。平台之间的协同作用和相互赋权正在产生景瑞的新竞争力，这也将形成景瑞未来跨越这一周期的能力。

在转变为资产管理领军企业的过程中，景瑞在资本市场的估值也在逐步提高，其股价曾在今年上半年上涨高达151%。这也让资本市场如饥似渴，瑞银也是第一次举着标语牌。

据证券机构分析，基于景瑞控股的高端项目已经进入销售周期，并陆续结转。预计未来2-3年利润率将进一步提高，景瑞在资本市场的价值将继续释放。

来源：荆州新闻